[대가의 선택] 리처드 와이스의 '동원개발'

와이스 "내재가치 대비 저평가 된 성장주를 사라"

스트롱 코먼 스탁 펀드의 매니저 리처드 와이스는 성장주를 선호한다. 그는 성장주를 주로 매입하지만 내재가치보다 할인된 주식에만 관심을 가진다.

와이스는 회사에 대해 '사적 가치'(private value)를 매겼는데, 이는 회사를 인수하기 위해 지불하고 싶은 금액을 의미한다. 그는 사적인 가치를 측정하기 위해 기업의 비즈니스 모델을 잘 이해해야 한다고 조언한다. 그래야 현금흐름 예측이 용이해지기 때문이다.

또한 와이스는 매도할 때 유연성을 발휘했다. 그는 다른 투자 대가들과 달리 보유 주식들이 예상했던 목표가보다 높아져도 계속해서 보유했다. 와이스는 보유 기업이 기대를 충족하고 있다면 예상가격보다 더 길게 보유하는 게 좋다고 판단했다.

리처드 와이스의 선택 '동원개발'

와이스는 이익성장률과 자기자본이익률(ROE)이 높은 성장주를 선호한다. 기준은 ROE 15% 이상, 최근 3년간 연평균 주당순이익(EPS) 성장률 10% 이상인 종목이다. 또한 영업이익률이 업종평균보다 높아야 하고, 부채비율이 100% 미만으로 재무 건전성을 갖춰야 한다.

동원개발은 이러한 조건들을 만족하는 기업 중 하나다. 지난 2분기 연환산(최근 4분기 합산) 실적과 자본총계를 반영한 자기자본이익률(ROE)은 17.5%로 15%를 넘고, 3년간 연평균 주당순이익(EPS) 성장률은 74%로 기준인 10%를 넘어선다. 또한 영업이익률은 22.4%로 건설업종 평균치(적자기업 제외)인 5.3%보다 높고, 부채비율은 41.7%로 재무 건전성 요건을 만족한다.

▷ 중소 건설사, 자체 사업 확대로 수익성↑

동원개발은 부산에 본사를 둔 중소 건설사다. 자체 브랜드 동원로얄듀크로 아파트를 지어 분양하고, 정부 기관 및 민간 공사를 수주해 도급공사를 수행한다. 아파트 분양은 자체공사(분양수익)로 집계되며, 나머지는 건축 또는 토목공사로 분류한다.
 
최근 동원개발은 자체공사 확대로 매출과 이익이 모두 개선됐다. 올해 상반기 누적 자체공사 매출은 1796억원으로 전년 동기보다 65% 늘었다. 전체 매출에서 차지하는 비중도 89%로 지난해 연간 65%에서 확대됐다. 이에 전체 매출액은 1917억원으로 전년 동기보다 5% 증가했고, 영업이익은 518억원으로 129% 늘었다. 영업이익률은 작년 상반기 12.4%에서 올해 27%로 올랐다.

지난 2012년 이후 동원개발의 자체공사 비중은 54%(2012년) → 65%(2013년) → 89%(2014년 상반기)로 확대됐다. 같은 기간 영업이익률은 11% → 14% → 27%로 높아졌다. 울산 우정혁신도시, 고양삼송지구 등의 택지지구가 개발됨에 따라 해당 지역에서 아파트를 준공해 분양한 덕분이다. 일반적으로 자체공사는 토지 구입, 분양 등의 부담을 직접 떠안는 만큼 도급공사보다 수익성이 높다.



반기보고서에 따르면 동원개발은 2분기 말 현재 양산신도시, 하남미사 등에 총 3500세대 가량의 아파트를 건설 중이다. 이에 따라 관련 매출이 추가로 발생할 것으로 보인다.

다만 도급공사는 상대적으로 부진하다. 올해 상반기 수주현황을 보면 기본도급액 합계는 3715억원으로 전년 동기 4066억원 대비 9% 가량 낮다. 동원개발은 향후 수주계획으로 도급공사 수주부진을 만회하기 위해 임찰참여 전담팀을 강화하는 등 노력을 기울이고 있다고 밝혔다.