[대가의 선택] 제임스 깁슨의 '동원개발'

"잘 아는 기업에 집중투자 하라"

클리퍼 펀드의 매니저 제임스 깁슨은 집중투자의 대가로 불린다. 그는 강한 경쟁력을 보유하고 있지만, 가치 대비 30% 이상 할인된 가격에 거래되는 기업을 찾은 뒤 집중적으로 투자한다. 깁슨의 포트폴리오는 자산의 절반 이상이 상위 10개 종목에 집중된다.

깁슨은 기업에 대한 이해를 가장 중시한다. 그는 투자하려는 기업이 어떤 일을 하고, 전망은 어떤지 합리적으로 판단할 수 있어야 한다고 강조한다. 깁슨은 단순한 사업구조를 가진 회사가 이해하기 쉽다고 말한다.

깁슨은 대부분의 투자자들이 가져야 할 미덕이 인내라고 생각한다. 빨리 부유해지려는 생각이 오히려 손해를 부추길 수 있기 때문이다. 깁슨은 보유 주식의 주가가 내재가치에 도달할 때까지 인내심을 가지고 기다린다. 그리고 매입할 만한 주식이 보이지 않으면 포트폴리오의 3분의 1을 현금으로 보유하기도 한다.

제임스 깁슨의 선택 '동원개발'

깁슨은 자기자본이익률(ROE)이 15% 이상이고, 영업이익률이 10%를 웃도는 기업을 선호한다. 주가수익배수(PER)가 시장 평균 이하인 경우 투자 매력도가 높다고 본다. 재무건전성 확인을 위해 부채비율이 150% 미만인 기업을 고른다.

동원개발은 깁슨의 투자 기준을 만족하는 상장사 중 하나다. 올해 1분기 연환산 기준(최근 4개 분기 실적 합산) 영업이익률은 21.6%로 10%를 웃돌고, ROE(자기자본이익률)는 18.4%로 15% 이상이다. 

1분기 연환산 순이익과 전일 종가를 기준으로 계산한 주가수익배수(PER)는 7.1배로 아이투자(www.itooza.com)가 산정한 코스피 평균 PER 16.5배보다 낮다. 아이투자는 코스피 상장사 전체 시가총액 합계에서 순이익(연결 지배지분) 합계를 나누는 방식으로 PER을 산정한다. 부채비율은 38%로 150%보다 낮아 재무 건전성 기준을 통과했다.

동원개발은 부산·울산·경남 지역을 중심으로 아파트 건설사업을 한다. 아파트 브랜드는 '동원로얄듀크'이다.

최근 개선의 조짐을 나타내고 있지만, 글로벌 금융위기 이후 국내 부동산 경기는 수도권 지역을 중심으로 대부분 부진한 흐름을 보여 왔다. 하지만 이 같은 상황에서도 동원개발은 실적 성장세를 지속 중이다.

올 1분기 동원개발의 매출액은 1065억원으로 전년 동기 대비 57% 급증하고, 영업이익은 31% 증가한 201억원을 기록했다. 순이익은 29% 증가한 155억원이다. 지난해 영업이익과 순이익이 전년 대비 각각 74%와 80% 급증한 데 이어 증가세를 지속했다.

자체공사의 매출 증가가 여전히 실적 성장을 이끌었다. 올 1분기 분양수익은 863억원으로 전년 동기 대비 53% 급증했다. 지난해 39% 증가한 데 이어 증가세를 이어갔다.  

다만 영업이익률은 올 1분기 18.9%로 전년 동기 대비 3.8%p 낮아졌다. 지난해 전년 대비 53% 줄었던 수주공사 매출액이 올 1분기엔 전년 동기에 비해 80% 급증한 영향으로 보인다.

건설 계약은 발주처와 계약을 맺고 공사만 진행하는 '수주공사'와 토지 매입에서 건설, 분양까지 모두 자체적으로 진행하는 '자체공사'로 나눌 수 있다. 동원개발의 영업이익률은 지난 10년간 자체공사 비중과 높은 상관관계를 보였다. 자체공사가 분양 실적에 따른 리스크 큰 만큼 수익성도 높기 때문이다.



자체공사 비중의 확대는 수익성 상승의 가능성과 함께 미분양 위험도 동반한다. 따라서 분양 잘되고 있는 지에 대한 점검이 꼭 필요하다.

최근 2년간 동원개발의 재고자산회전일수는 260~500일을 유지했다. 올 1분기 연환산 기준(최근 4분기 합산) 재고자산회전일수는 351일이다. 일반 제조업과 비교하면 재고자산회전일수가 매우 긴 편이다. 물건을 만든 후 거의 1년이 돼서야 판매가 이뤄진다는 의미기 때문이다.

하지만 아파트 건설기간이 보통 2년 반에서 3년 정도 걸리는 업종의 특성을 고려하면 이야기가 달라진다. 건설 물량 대부분이 완공 전에 분양되고 있는 것으로 해석할 수 있기 때문이다. 재고자산회전일수와 더불어 올 1분기 연환산 기준 매출채권회전일수도 64일로 양호했다. 최근까지는 아파트 분양이 잘 된데다, 판매대금도 원활히 유입되고 있는 의미다.

재무건전성 악화로 많은 건설사들이 경영에 어려움을 겪고 있는 가운데 안전한 재무구조도 눈길을 끈다. 이 회사의 올 1분기 말 기준 차입금은 총 19억2100만원으로 자산총계의 0.4%에 불과하다. 증권가에 따르면 동원개발은 주로 자체 자금을 활용해 토지를 매입하고, 분양금으로 나머지 사업을 진행한다. 차입에 대한 의존이 낮은 방식으로 사업을 진행한다.



한편 최근 실적이 호조를 보이고 있지만, 동원개발의 과거 실적이 큰 변동성을 보인 점은 투자자가 유의할 부분이다. 이는 경기에 민감한 부동산 업종의 특성과  주택 사업에 대한 높은 의존도 등이 반영된 결과로 풀이된다.