대성산업 - 연탄공장의 변신은 무죄!!

대성산업에 대해서는 나도 애널리스트란에 서병수님이 올린 글이 있으므로

기본적 분석은 이글을 참조하시면 좋을 듯 싶고

팍스넷 게시판에 굼뱅e라는 분이 올린 글을 읽으면

유전사업에 대해서도 자세히 알 수 있으실 겁니다.

혹시나 하는 노파심에 일일이 자료를 찾아가면서 대충 검토 해봤는데

두 글 모두 사실에 기초한 글이 확실하여

저는 대성산업이 소유하고 있는 신도림 연탄공장의 가치에 대해서 분석 하고

최근 일어나고 있는 대성산업의 특이점에 대해서 글을 쓰겠습니다.

1. 신도림 연탄공장에 주목하는 이유

신도림 연탄공장을 지금까지의 이용용도인 자동차정비사업에만 쓴다면

아마도 대성산업은 오래되고 그저 그런 회사로 인식될 것입니다.

그러나 대성산업은 자신이 보유하고 있는 토지를 최대한 활용하여

막대한 수익을 창출하기 시작할 걸로 보이며 앞으로 이러한 개발호재는

몇건 더 나올 것으로 예상됩니다.

2. 연탄공장의 공시지가상 가치

그렇다면 이 연탄공장이란 놈이 얼마나 가치가 있는지 일단 확인 해보고

변신(?)후의 가치도 확인해 보는게 우선 해야할 일로 생각되는군요.

2005년 1월 1일을 기준으로 발표된 자료에 의하면

신도림 연탄공장의 공시지가는 1제곱미터당 3백20만원입니다.

대성산업이 보유한 연탄공장중 용도변경이 승인된 면적은 7,760평이며

제곱미터로 환산시 7,760 * 3.3058 = 25,653제곱미터이며

공시지가 총액은 다음과 같습니다.

25,653제곱미터 * 320만원 = 820억

따라서 2006년 2월 10일 시가총액 2,519억으로 계산하면

용도변경이 승인된 토지부분의 공시지가가 시가총액의 32%정도입니다.

공장 하나의 공시지가가 시가총액의 1/3수준이라면

다른 공장까지 계산하면 장난이 아닐 것 같군요.

3. 변신(?)중의 가치

도대체 연탄공장이 변신 로봇도 아닌데 어떻게 변신을 할 수 있을까요??

대성산업의 공시자료와 뉴스를 살펴보면 이 연탄공장은 머지 않아

복합타워로 변신 할 것이 확실해 보이며 변신(?)할 날이 머지 않은 것같습니다.

그럼 용도변경후 어느정도의 값어치가 있는지 계산해보면 다음과 같습니다.

2005년 11월 25일자 이데일리 뉴스를 보면

대성산업의 연탄공장이 용도변경 되었다는 뉴스와 함께

7,760평의 땅에 연면적 9만 7,000평짜리 45층 규모의 복합타워를

건설할 계획이라고 나와있습니다.

그럼 삽들기 전의 상업용지로써의 공시지가를 계산해보겠습니다.

보통 공업용지에서 상업용지로 토지의 용도가 변경되면

적게는 몇배에서 많게는 수십배까지 땅값이 오릅니다.

따라서 2006년 2월 10일 시가총액 2,519억으로

용도변경 후 토지의 공시지가를 계산하면 시가총액의 65%정도입니다.

4. 변신후의 가치

과연 변신후의 가치가 어느정도가 될지 이것이 제 최대 관심사입니다.

왜냐하면 변신중의 가치는 미래이익이 포함되어 있지 않기에 할인요소가 많기 때문이죠.

그럼 변신후의 가치를 계산해보면 대략 다음과 같습니다.

복합타워가 45층 높이에 연면적이 9만 7,000평이므로

완공후 평당 1,500만원 분양하고

(이 가격으로 분양한다고 가정하면 100%분양될 걸로 예상됨)

건축비를 500만원(보통 상가건축비 250만원, 상당히 보수적으로 잡음)으로 계산하면

9만 7,000평 * (1,500만원 - 500만원) = 9,700억

여 : 쵸콜릿 드릴까요??

남 : 저 배 안고파요....

여 : 이게 쵸콜릿...

남 : 와우~~~

와우~~

이 말밖에 생각이 안나게 만드네요...

단순 무식하게 계산한 개발후의 가치가

2006년 2월 10일 시가총액 2,519억으로 계산하면 시가총액의 3.8배입니다.

복합타워를 3년간 건설하고 매년 들어오는 분양대금이 동일하다고 가정하면

해마다 3233억이 현금으로 들어오는 그야말로 배보다 배꼽이 더 큰 구조입니다.

물론 여기에서 제외해야할 금액으로는 연탄공장의 장부상 취득가액

기부체납도로 및 시설, 기타 세금 및 비용을 공제해야할 것입니다.

그러나 대성산업은 자사보유토지에 대성산업의 건설사업부가 건설을 하고

자회사인 디엔에스피엠씨가 분양을 할 예정입니다.

한마디로 개발에 따른 수익을 모두 대성산업이 챙기는(?) 구조입니다.

이익이 생기면 서로 나눠먹고 살아야 부익부빈익빈 현상이 줄어들텐데

혼자 잘 먹고 잘 사는 약간은 꼴베기 싫은 플레이지만

주주입장에서는 최상의 플레이로 보입니다.

5. 다른 부동산의 가치

대성산업의 2004년 감사보고서를 보면

유형자산중 공장부지가 36,969,052제곱미터로 나와 있으며 공시지가는 2,713억입니다.

36,969,052제곱미터 * 0.3025 = 1,118만평

2,713억 / 1,118만평 = 24,266원 (장부상 평당 2만 4천원밖에 안됨)

으악~~

제 눈을 의심하게 만들고 제 계산이 잘못되지 않았나 하는 생각이 들 정도네요..

실제로 계산해보시고 제 계산이 잘못됐다면 누가 지적 좀 해주셨으면 좋겠습니다..

신도림 연탄공장만 해도 평당 1,000만원에 육박하는데 다른 부동산도 이정도 수준이면

부동산 가치만 제대로 산정해도 시가총액 50위 안에는 들걸로 보입니다.

그리고 서울이나 경기도 쪽에 사시는 분은 본인이 살고 있는 근처의 주유소를 잘 살펴보시기

바랍니다. 의외로 서울에서도 땅값 비싼 곳에 주유소가 많이 있으니까요..

6. 자사주 취득

최근에는 아주 조용히 서울가스가 보유하고 있는 교환사채를

대성산업의 자회사인 가하홀딩스가 사들인 후 이를 주식으로 교환하여

자사주 형식으로 장내에서 대성산업이 사들이고 있습니다.

보통 기업들이 자사주 취득을 한다면 언론에서 크게 떠드는 것을 볼 수 있는데

유독 대성산업은 아주 조용히 자사주를 취득하고 있습니다.

2월 10일에도 100억의 자사주를 취득하기로 했음에도 조용하더군요.

그리고 오히려 자사주 취득기간 동안은 주가가 맥을 못추고 있습니다.

회사말로는 주식가격안정을 위해서 자사주 취득한다는데

오리려 이 기간동안 주가가 하락하고 맥을 못추니 거참 이해 못할 일입니다.

또한 대성산업의 지분을  보면 3분기까지는 최대주주인 김영대 회장이 143만주로

1대주주였으나 최근의 자사주 매입으로 대성산업이 145만 9천주의 자기주식을

소유하게 되었으며 앞으로 100억의 자사주를 더 취득함으로 인해 대성산업은

자사주로 부동의 1대주주가 되는  어처구니 없는 사태까지 발생하게 되었고

자사주 취득기간동안 또 한번의 주가하락 또는

주가가 맥을 못추는 사태까지 예견되는 실정입니다.

5. 잡담

대성산업은 69년간 흑자경영을 해오고 또한 69년 연속 배당을 해온 회사입니다.

한마디로 기다림의 차이는 있을지언정 손절이 필요없는 회사라고 할 수 있죠.

게다가 덤으로 요즘은 자사보유토지를 적극적으로 개발중이며 또 앞으로 여러군데

개발할 예정이며 향후 들어올 유전투자관련 배당금도 장난이 아닙니다.

대략 쓰고 보니 어이가 없는 정도이며

이 황당한 장편소설이 어디까지가 진짜인지

틀린 곳이 얼마나 있는지는 본인도 모르겠습니다.

취할 건 취하고 버릴 건 버리시기 바라며

제가 틀린 곳이 있으면 꼭!! 지적해주셨으면 좋겠습니다...