[해외주식] 요동치는 부동산 가격, 대안 주식은?

여러분이 기억하는 옛날의 이동주택이나 2채 연결 이동주택은 과거의 유물이 되었다. 미국주택개발청에 따르면, 1976년 이후 이동주택은 현대적인 조립식주택으로 대체되었다. 현대적인 조립식주택이란 공장에서 미리 제작된 후, 특정 주택지로 수송되어, 영구 새시나 강철프레임으로 조립되는 주택을 말한다.

그렇다면 이 시점에 이런 조립식주택 관련 주식들에 대한 매수를 고려해야 할 이유는 무엇일까? 그것은 한 마디로 요동치는 부동산 가격 때문이다.

2022년 미국 주택시장은 다음과 같은 추세가 예상된다:
(1) 매수할 수 있는 주택 재고는 감소하고, 주택가격 상승은 주택 매수를 원하는 많은 사람들에게 계속 문제가 될 것이다.
(2) 금리는 오를 것이다.
(3) 임대시장도 계속 상승하겠지만, 상향 안정화 될 것이다.
(4) 신규 주택건설은 노동력과 공급 이슈에 직면할 것이다.

조립식주택 관련 주식에 투자해야 할 이유
주택을 구매해야 할 소비자 입장에서 조립식주택은 일반주택보다 싸다. 지난 1년 동안 부동산 가격이 역대 최고치에 도달한 이후, 조립식주택은 소비자가 단위당 보다 낮은 가격, 보다 낮은 유지비용을 지불하고, 높은 투자수익률(cap rates)을 얻을 수 있는 자산이 되었다. 이로 인해 조립식주택은 투자자들에게 매력적인 투자 대안이 되었다. 현재 조립식주택의 단위당 가격은 모든 부동산 자산 중에서 가장 낮은 수준이다.

또한 조립식주택 단지(manufactured home communities)는 충분한 저축을 하지 않아 은퇴 후 라이프스타일 수준을 낮출 수 밖에 없는 많은 베이비부머들에게 매우 매력적으로 다가오고 있다. 보험퇴직연구소(Insurance Retirement Institute)에 따르면, 은퇴할 나이가 된 근로자들의 저축은 부족한 상태다. 이들 중 51%는 은퇴비용으로 저축한 돈이 5만 달러 미만이었고, 44%만 은퇴 후 충분한 수입이 있을 것으로 예상하고 있었다.

이런 요인들을 감안해 포트폴리오 편입을 고려할 주요 조립식주택 주식과 조립식주택 관련 부동산투자신탁회사(리츠)들을 소개하면 다음과 같다.

UMH 프라퍼티
뉴저지 주 프리홀드에 본부를 둔 UMH프라퍼티(UMH Properties: NYSE--UMH)는 조립식주택 단지를 소유, 운영하고 있는 부동산투자신탁회사다. UMH 프라퍼티는 민간 조립식주택 소유자들에게 조립식주택지를 임대하고 있으며, 제작업체에 의해 별도의 장소에서 생산된 후 조립식주택 단지 내부에 설치되는1가구 독립 조립식주택들을 설계하고 있다.

현재 UMH 프라퍼티는 뉴저지, 뉴욕, 오하이오, 펜실베이니아, 테네시, 인디애나, 메릴랜드, 미시간, 앨라배마, 사우스캐롤라이나 주에 약 2만4000개의 개발지를 보유한 127개의 조립식주택 단지를 소유·운영하고 있다. 또한 플로리다에도 한 개의 조립식주택 단지를 소유·운영하고 있는데, 이 플로리다 단지는 뉴빈 부동산(Nuveen Real Estate)과 합작으로 219개의 단지 주택지를 보유하고 있다. 또한 UMH 프라퍼티는 신규 단지 개발용으로 약 1800에이커의 토지도 보유하고 있다.

2021년 9월 30일 종료되는 2021년 3분기 UMH 프라퍼티는 전년 동기(4310만달러) 대비 11.4% 증가한 4800만달러의 매출을 기록했다. 보통주 주주들에게 귀속되는 당기순손실도 전년 동기 -1270만달러(희석주당순이익: -0.31달러)에서 -340만달러(희석주당순이익: -0.07달러)로 크게 감소했다.

또한 2021년 3분기 보통주 주주들에게 귀속되는 FFO*는 1080만달러(희석주당FFO: 0.22달러)로 전년 동기 450만달러(희석주당FFO: 0.11달러)에서 크게 증가했다. 보통주 주주들에게 귀속되는 정상 FFO도 1110만달러(희석주당FFO: 0.23달러)로 전년 동기 (740만달러, 희석주당FFO: 0.18달러) 대비 50% 증가했다.

*FFO(funds from operations): 리츠회사의 영업실적 평가 지표; 영업이익이나 영업활동현금흐름과는 다른 것이며 ‘당기순이익 + 감가상각 및 상각 비용 + 자산매각손실 – 자산매각이익 – 이자수입’으로 계산된다.

UFP 인더스트리
미시간 주 그랜드 레피즈에 본부를 둔 UFP 인더스트리(UFP Industries: NASDAQ--UFPI)는 조립식주택산업에 대한 목재 공급업체로 1955년 설립되었다. 현재 UFP 인더스트리는 회사의 소매, 산업, 건설 사업부문을 통해 전국 단위 주택용품 소매업자, 지역 목재 소매업자, 목재 하청 공급자 등에게 목재와 목재 대체품을 제작·공급하고 있다. 포장, 선적, 자재관리 목적으로 사용되는 팔레트, 특수상자, 나무상자, 여타 목재 컨테이너들을 제작하고 있으며, 건설 사업부문은 공장 제작 조립식주택, 현장주택 건축, 거푸집과 상업용 건축 등의 사업에 종사하고 있다.

2021년 86억달러가 넘는 순매출액을 기록했으며, 희석주당순이익은 역대 최고인 8.59달러로 전년 대비 115% 증가했다.

2021년 4분기 순매출액은 20억달러로 전년 동기 대비 45% 증가했으며, 희석주당순이익은 2.21달러로 전년 동기 대비 117% 증가했다. 이 45%의 순매출액 증가 중 5%는 유기적인 단위 매출의 증가, 20%는 자산인수를 통한 단위 매출의 증가, 20%는 목재가격 상승에 따른 것이다. 2021년 4분기 영업이익은 1억9500만달러로 전년 동기 대비 121% 증가했으며, 자산인수의 이익 기여분은 1900만달러였다.

2021년 순매출액이 68%나 증가한 것은 총 86억4000만달러에 달한 유기적인 단위 매출 증가 때문이었는데, 이 중 24%는 자산인수에 따른 단위 매출 증가, 40%는 목재가격 인상에 따른 것이다. 2021년 영업이익은 7억3760만달러로 전년 대비 113% 증가했으며, 신제품 매출액은 8억4200만달러로 전년 대비 56% 증가했다.

선 커뮤니티즈
미시건 주 사우스필드에 본부를 둔 선 커뮤니티즈(Sun Communities: NYSE--SUI)는 부동산 운영, 주택 판매와 임대 등 여러 사업부문을 통해 부동산 관리서비스를 제공하는 부동산투자신탁회사다. 미국 전역에 걸쳐 조립식주택 단지와 주거용차량 단지들을 소유, 운영, 개발하고 있으며, 조립식주택 및 주거용차량 단지의 인수, 운영, 확장에도 종사하고 있다.

2021년 3분기 선 커뮤니티즈의 총매출액은 6억8430만달러로 전년 동기(4억50만달러) 대비 2억8380만달러(70.9%) 증가했다. 보통주 주주들에게 귀속되는 당기순이익도 전년 동기 8120만달러(희석주당순이익: 0.83달러)에서 2억3180만달러(희석주당순이익 2달러)로 1억5060만달러(185.4%) 증가했다.

2021년 1~9월 사이 3개 분기 동안 총매출액은 전년 동기(약 10억달러) 대비 7억달러(70.6%) 증가한 17억달러였고, 같은 기간 보통주 주주들에게 귀속되는 순이익은 전년 동기 대비 2억4330만달러(196.2%) 증가한 3억6730만달러였다.

포트폴리오 균형 차원에서 투자 고려
조립식주택 관련 주식에 대한 투자는 포트폴리오 구성 차원에서 좋은 방향이 될 수 있다. 따라서 포트폴리오 분산 및 균형의 일환으로 매수를 고려해도 좋을 것이다.
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