[미리분석] 동원개발, 한국밸류 '러브콜'...매력있나?

‘큰손’투자자가 동원개발의 지분을 꾸준히 사들여 눈길을 끈다.

27일 증권업계에 따르면 지난 23일 한국투자밸류자산운용(이하 한국밸류)은 동원개발의 지분을 늘렸다고 밝혔다. 지난 22일 기준 지분율은 11.75%로 직전보고서(2015년 1월 2일) 대비 0.04%P(4176주) 높아졌다. 매수한 지분율은 미미한 편이지만 한국밸류는 지난해 2월 동원개발의 지분을 5% 이상 보유했다고 신규 보고한 이후 지속적으로 지분을 확대하고 있다.

동원개발은 부산·울산·경남 지역을 중심으로 아파트를 건설하는 회사다. 보유한 아파트 브랜드는 ‘동원 로얄듀크’다. 이 가운데 최근 동원개발의 수익성이 개선되고 있다. 동원개발의 지난해 3분기 개별기준 누적 매출액은 2566억원으로 전년 동기 대비 4%, 영업이익은 644억원으로 45%씩 증가했다.

매출액 대비 영업이익 증가폭이 커진 것은 자체공사 비중이 확대되면서 수익성이 개선된 것으로 풀이된다. 지난 10년간 공사수익을 살펴보면, 자체공사 비중이 높을수록 영업이익률이 상승한 것을 알 수 있다. 지난해 3분기 누적 기준 자체공사 비중은 85.2%로 지난 2013년 대비 20.5%P 높아졌다. 같은 기간 영업이익률은 25.1%로 11.2%P 상승했다.



공사는 크게 발주처와 계약을 맺고 공사만 담당하는 '수주공사'와 토지 매입에서 건설, 분양까지 모두 자체적으로 진행하는 '자체공사'로 나눌 수 있다. 자체공사는 수주공사에 비해 수익성이 높은 것으로 알려졌다. 실제 지난해 3분기 누적기준 자체공사원가율은 78.5%로 수주공사원가율인 89.5% 대비 낮다.

다만, 자체공사 비중이 높아지면 수익성이 상승하지만 미분양 위험도 높아진다. 이 때문에 자체공사 비중이 높은 건설사는 분양 실적에 대한 점검이 필요하다. 동원개발의 최근 2년간 재고자산회전일수는 260~500일을 유지하고 있다. 아파트 건설기간이 2년반에서 3년 정도임을 감안하면 건설 물량 대부분을 완공 전에 분양하고 있는 것으로 해석된다.



또한, 동원개발은 재무 안전성도 높은 편이다. 지난해 3분기 기준 차입금은 19억원으로 전체 자산에서 차지하는 비중은 0.5%에 불과하다. 이에 따라 같은 기간 부채비율도 25.5%로 낮은 편이며, 유동비율은 564.8%로 높은 편이다.



최근 실적을 반영한 연환산(최근 4분기 합산) 실적 기준 동원개발의 주가수익배수(PER)는 4.69배, 주가순자산배수(PBR)는 0.88배다. 자기자본이익률(ROE)은 18.85%를 기록 중이다.

▷ 주식MRI, 종합점수 17점(상위 8%)

아이투자가 개발한 주식MRI로 분석한 동원개발의 투자 매력도 종합 점수는 25점 만점에 17점으로 전체 상장기업 중 134위(상위 8%)를 차지했다.
 

중장기적으로 이익 성장률이 높아 고성장주에 속하며 재무 안전성은 높아 안전한 편이다. 또한 소비자 독점력이 보통으로 산업내 경쟁이 심화되면 수익성이 하락할 가능성이 있다.

현재 주가순자산배수(PBR) 대비 자기자본이익률(ROE) 상승률이 낮은 점 등이 반영돼 밸류에이션 점수는 2점에 그쳤다. 

주식MRI는 아이투자에서 자체 개발한 실시간 종목분석 도구다. MRI 종합 점수는 수익성장성과 재무안전성 뿐만 아니라 기업의 이익 지속성을 가늠할 수 있는 사업독점력과 적정주가 수준까지 함께 고려해 판단한다. 주식MRI 종합 점수는 25점이 최고 점수이며 높을수록 저평가 우량 기업이다. 또한 종합점수가 높을수록 5각형 모양의 도형 내부가 가득찬 그물 형태로 나타난다.