[대가의 선택] 제임스 깁슨의 '동원개발'

"잘 아는 기업에 집중투자 하라"

클리퍼 펀드의 매니저 제임스 깁슨은 집중투자의 대가로 불린다. 그는 강한 경쟁력을 보유하고 있지만, 가치 대비 30% 이상 할인된 가격에 거래되는 기업을 찾은 뒤 집중적으로 투자한다. 깁슨의 포트폴리오는 자산의 절반 이상이 상위 10개 종목에 집중된다.

깁슨은 기업에 대한 이해를 가장 중시한다. 그는 투자하려는 기업이 어떤 일을 하고, 전망은 어떤지 합리적으로 판단할 수 있어야 한다고 강조한다. 깁슨은 단순한 사업구조를 가진 회사가 이해하기 쉽다고 말한다.

깁슨은 대부분의 투자자들이 가져야 할 미덕이 인내라고 생각한다. 빨리 부유해지려는 생각이 오히려 손해를 부추길 수 있기 때문이다. 깁슨은 보유 주식의 주가가 내재가치에 도달할 때까지 인내심을 가지고 기다린다. 그리고 매입할 만한 주식이 보이지 않으면 포트폴리오의 3분의 1을 현금으로 보유하기도 한다.

제임스 깁슨의 선택 '동원개발'

깁슨은 시가총액이 2000억원 이상인 회사 중 자기자본이익률(ROE)이 15% 이상이고, 영업이익률이 10%를 웃도는 기업을 선호한다. 또한, 주가수익배수(PER)가 시장 평균 이하인 경우 투자 매력도가 높다고 본다. 재무건전성 확인을 위해 부채비율이 150% 미만인 기업을 고른다.

동원개발은 깁슨의 투자 기준을 만족하는 종목 중 하나다. 12일 오후 12시 40분 현재 시가총액은 2756억원으로 2000억원을 웃돌고, 3분기 연환산(최근 4분기 합산) 실적 기준 영업이익률은 24.1%로 기준인 10%보다 높다. 또한, ROE는 18.8%로 15% 이상이다.

주가수익배수(PER)는 4.6배로 아이투자(www.itooza.com)가 산정한 국내 증시 평균 PER 15.5배보다 낮다. 아이투자는 국내 상장기업 전체 시가총액 합계에서 순이익 합계를 나누는 방식으로 PER을 산정한다. 마지막으로 부채비율은 25%로 150%보다 낮아 재무 건전성 기준을 통과했다.

▷ 경남 기반의 건설사...자체공사로 실적 급증

동원개발은 부산·울산·경남 지역을 중심으로 아파트 건설사업을 하는 회사다. 아파트 브랜드는 '동원로얄듀크'이다.

수도권 지역을 중심으로 부동산 경기가 침체라는 인식이 여전히 높은 편이다. 하지만 동원개발은 이런 가운데도 영업이익이 큰 폭의 증가를 기록해 눈길을 끈다. 

이 회사의 지난해 3분기 누적 매출액은 2566억원으로 전년 동기 대비 3.5% 늘고, 영업이익은 45% 급증한 643억원을 기록했다. 순이익은 48% 뛴 486억원이다.

이는 자체 공사 비중 확대로 수익성이 높아진 덕분이다. 지난해 3분기 누적 자체공사 비중은 85%로 전년 동기 대비 24%p 상승했다. 

공사는 크게 발주처와 계약을 맺고 공사만 담당하는 '수주공사'와 토지 매입에서 건설, 분양까지 모두 자체적으로 진행하는 '자체공사'로 나눌 수 있다. 동원개발의 영업이익률은 지난 10년간 자체공사 비중과 높은 상관도를 보였다. 자체공사가 수주공사에 비해 수익성이 높기 때문이다.



자체공사 비중이 높아지면 수익성 상승의 가능성과 함께 미분양의 위험도 함께 커진다. 따라서 자체공사 비중이 높은 건설사는 분양 실적에 대한 점검이 꼭 필요하다. 

최근 2년간 동원개발의 재고자산회전일수는 260~500일을 유지했다. 일반 제조업과 비교하면 재고자산회전일수가 매우 길다. 하지만 아파트 건설기간이 보통 2년 반에서 3년 정도인 점을 고려하면 건설 물량 대부분이 완공 전에 분양되고 있는 것으로 해석할 수 있다. 또한, 지난해 3분기 연환산 기준(최근 4개 분기 합산 기준) 매출채권회전일수도 40일로 양호하다.



동원개발의 지난 3분기 말 기준 차입금은 19억원으로 자산총계의 0.5%에 불과하다. 거의 무차입경영을 하고 있는 셈이다. 최근 재무건전성 악화로 많은 건설사들이 어려움을 겪고 있는 것과 대비된다. 증권가에 따르면 동원개발은 주로 자체 자금을 활용해 토지를 매입하고, 분양금으로 나머지 사업을 진행한다. 차입에 대한 의존도가 낮은 경영 정책을 실행하고 있다.  



▷ 주식MRI 분석 결과, 상장사 상위 7%

아이투자가 개발한 주식MRI로 분석한 동원개발의 투자 매력도 종합 점수는 25점 만점에 17점으로 전체 상장기업 중 129위(상위 7%)를 차지했다.
중장기적으로 이익 성장률이 높아 고성장주에 속하며 재무 안전성은 높아 안전한 편이다. 

소비자 독점력이 보통으로 산업내 경쟁이 심화되면 수익성이 하락할 가능성이 있다.

밸류에이션 점수는 2점으로 낮은 평가를 받았다. 최근 ROE가 18.8%로 과거 4년 평균인 11.1%로 보다 높아진 반면 현재 PBR값이 상대적으로 높은 점 등이 반영된 결과다. 이 회사의 현재 PBR과 과거 4년 평균 PBR은 각각 0.87배와 0.52배이다.

주식MRI는 아이투자에서 자체 개발한 실시간 종목분석 도구다. MRI 종합 점수는 수익성장성과 재무안전성 뿐만 아니라 기업의 이익 지속성을 가늠할 수 있는 사업독점력과 적정주가 수준까지 함께 고려해 판단한다. 주식MRI 종합 점수는 25점이 최고 점수이며 높을수록 저평가 우량 기업이다. 또한 종합점수가 높을수록 5각형 모양의 도형 내부가 가득찬 그물 형태로 나타난다.