동원개발은 동원로얄듀크 브랜드를 보유한 부산, 경남 중심의 중견건설회사다. 3분기말 현재 최대주주 및 특수관계인이 63.43%의 지분을 보유하고 있으며, 최대주주는 동원주택이다.

▷ 분양수익 비중 증가로 인한 높은 이익률 달성

매출액은 2012년에 정점을 기록하고 2013년에 감소하였으나, 2014년에 다시 증가추세로 돌아섰다. 매출 증가보다 눈에 띄는 것은 영업이익 및 순이익의 증가다. 매출의 증가보다 가파른 이익 성장의 원인은 무엇일까?

동원개발은 일반도급공사와 자체분양공사에서 매출이 발생한다. '10년부터 분양수익의 비중이 꾸준히 상승해 '14년 3분기 기준 총매출의 80%이상이 분양수익에서 발생하고 있다. 분양공사의 매출원가율은 78%로 도급공사의 매출원가율 90%에 비해 낮다('10년부터 '14년 3분기 누적기준). 분양수익 비중이 확대되면서 영업이익률 및 순이익률이 개선됐다.

분양수익은 일반도급공사와 다르게 회계처리 된다. 도급공사의 경우 총도급액이 정해져 있어 공사진행률을 기준으로 수익인식을 하지만, 자체분양공사의 경우 판매가 완료된 부분에 공사진행률을 고려해 수익을 인식한다. 예를 들어 총분양예정액이 100억원, 기말 현재 분양계약액이 50억원, 기말 공사진행률이 50% 라면, 분양수익은 현재 분양계약액 50억원의 50%인 25억원이 수익으로 인식된다.

동원개발의 ‘13년 사업보고서를 보면, 미사강변 동원로얄듀크(이하 미사동원)의 총분양계약액은 1327억원, 분양수익누계액은 56억원으로 나온다. 분양계약액 1327억원 중 56억원이 수익으로 인식된 것으로 보아 공사진행이 4%가량(= 56억 / 1327억) 진행된 것으로 판단된다. 14년 3분기말 현재 미사동원 총분양계약액이 3224억원, 분양수익누계액은 728억원으로 계약액의 23%를 수익으로 인식했다. 추후 공사가 진행됨에 따라 2496억원이 추가로 매출에 인식된다는 의미다.

[표] 동원개발 지역별 총분양계약액, 분양수익인식액, 공사진행률(추정)

분양수익의 증가로 이익률이 개선돼 ROE는 계속 상승 중이다. ‘10년 2.5%였던 ROE는 ‘14년 3분기 현재 18%(연환산)까지 높아졌다. ROE를 분석해보면, 순이익률 개선이 상승의 주된 요인임을 확인할 수 있다. 더욱이 차입금을 꾸준히 상환해 재무레버리지가 계속 감소(‘10년 1.56배 -> ‘14년 3분기 1.25배)했음에도 ROE를 높인 점도 눈에 띈다.

▷ 높아진 ROE와 함께 주가도 상승

ROE 상승과 함께 주가도 올랐다. 2014년 12월 19일 기준 주가순자산배수(PBR)는 0.82배로 13년 말 PBR 0.51배에 비해 60% 높아졌다. 분양이 순조롭게 진행돼 현재 높은 순이익률을 유지한다면 동원개발의 ROE도 유지될 수 있다. 동원개발 홈페이지에서 분양중이거나 분양예정인 아파트를 참고해 분양 진행상황을 체크할 수 있다.