[상한가 분석] 이화산업, 이틀 연속 상한가..증권사 첫 리포트

증권사에서 처음으로 리포트를 내놓은 이화산업이 26일 오후 1시 20분 현재 가격제한폭까지 오른 1만8300원에 거래되고 있다. 전일(23일)에 이어 이틀 연속 상한가를 기록 중이다.

이날 키움증권은 이화산업이 숨어있는 우량 자산주라며 리포트를 내놓았다. 투자의견과 목표주가는 제시하지 않았다.

이 증권사는 이화산업의 연결대상 종속회사인 영화기업이 보유한 부동산에 특히 주목했다. 이화산업의 연결대상 종속회사인 영화기업은 부동산임대업을 하는 회사로, 서울시내에 16개 건물을 소유하고 있다. 이화산업이 영화기업 지분 44.35%를, 이화산업의 또 다른 연결대상 종속회사인 이화물산(지분율 69.29%)이 영화기업 지분 22.09%를 보유하고 있다. 즉 이화산업은 직·간접적으로 영화기업 지분을 59.65% 보유하고 있다.

지난해 말 기준 영화기업의 총임대건물면적은 3만217㎡(9140평)으로, 장부금액은 776억원이다. 키움증권에 따르면 토지의 공시지가만 1324억원에 달한다. 또한 이 증권사 한상준 연구원은 통상적으로 건물 매매가격이 토지의 공시지가 대비 1.5배~3배 수준임을 감안했을 때 영화기업이 보유한 부동산의 실제 가치는 3249억원에 이를 것으로 봤다. 이화산업의 실효지분율(59.7%)을 반영하면 1940억원이다.

보고서에 따르면 가장 자산가치가 큰 빌딩은 중구에 위치한 성창빌딩으로 공시지가는 500억원이며, 할증가치를 적용하면 1500억원이다. 다음으로 제일빌딩과 남영빌딩의 자산가치가 컸다. 이 세 곳만 해도 공시지가는 896억원이며, 할증가치적용한 금액은 2547억원에 이른다.



이외 부동산임대업을하는 이화물산, 제조업을 하는 삼명물산, 도소매업을 하는 이화상해무역 3곳을 연결대상 종속회사로 보유하고 있다. 이화산업과 연결대상 종속회사가 보유한 자산을 모두 포함한 연결 재무상태표를 보면 지난해 말 투자부동산은 1933억원이다. 차입금은 총 688억원으로, 대부분 영화기업의 부동산을 담보로 빌렸다. 키움증권은 담보 제공으로 인한 리스크 요인이 제한적이라며 이유로 담보로 제공된 금액이 투자부동산보다 적은 점을 꼽았다. 지난 해 말 기준 영화기업이 이화산업 등의 차입금에 대해 담보를 제공하거나 지급보증한 금액은 854억원이다.

이에 더해 이화산업이 보유한 실효지분율을 반영한 영화기업의 부동산 가치에 연결 기준 차입금을 감안해도 현재 주가는 부동산 가치가 반영되지 않은 것으로 봤다. 지난해 말 기준 이화산업의 연결 기준 차입금은 683억원이며, 전일 기준 이화산업의 시가총액은 447억원이다.

다만 이화산업이 하는 사업의 성장성 및 단기적 실적 개선 가능성은 낮은 것으로 봤다. 최근 3년간 이화산업의 영업이익은 적자를 기록했다. 지난해 영업이익은 -13억원이다.

이화산업의 재무구조 또한 리스크다. 지난해 기준 이화산업의 차입금은 633억원으로, 전체 자산에서 차입금이 차지하는 비중은 53.7%다. 이로 인해 이자비용으로 연간 30억원 정도가 꾸준히 발생했다.
 
키움증권에 따르면 지난 4월 1일자로 이화산업 본사 당산동 건물 등 450억원에 매각이 완료됐다. 만약 이 금액이 차입금 상환에 모두 사용된다면, 차입금은 183억원으로 줄어든다. 차입금 비중 또한 15.5%로 낮아진다. 이화산업은 3월 결산법인으로, 건물 매각은 올해 1분기(2014.4.1 ~ 2014.6.30) 보고서에 반영될 예정이다.