[승부주] 한토신, 부동산 침체속 실적 호조

부동산신탁회사 한국토지신탁의 주가가 상승하고 있다. 한국토지신탁의 주가는 작년 9월 유럽발 금융위기로 500원까지 주가가 하락했다. 그러나 실적과 외국인 매수로 주가가 빠르게 상승해 현재 52주 최저가 대비 130% 높은 1100원대에 거래되고 있다. 최근 6개월간 한국토지신탁의 수익률은 시장을 크게 상회했다. 한국토지신탁의 주가 상승은 계속될 수 있을까.



◆ 국내 1위 부동산 개발신탁회사

한국토지신탁은 국내 1위 부동산 개발신탁회사다. 국내 11개 부동산신탁회사 중 점유율 38%를 차지해 2위인 점유율 13% KB부동산신탁을 압도하고 있다. 개발신탁 사업은 한국토지신탁의 자체자금을 투입해 시행사의 역할을 해 개발사업을 주관하는 사업이다. 토지 주인으로부터 토지신탁을 통해 소유권을 이전받은 후 한국토지신탁이 공사비를 직접 조달해 부동산을 개발한다. 가치가 높아진 부동산에서 나온 수익은 약정한 만큼 토지 주인에게 배당한다. 매출에서 개발신탁 비중이 70%로 한국토지신탁의 실적 성장을 이끌고 있다.

개발신탁 사업은 리스크가 높다. 분양률이 저조하면 한국토지신탁이 시공사에 공사비를 지급하기 어려워지고 손실이 발생한다. 그러나 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화의 여파로 자금 여력을 갖춘 시행사가 크게 감소해 부동산 개발에서 한국토지신탁과 같은 신탁사들의 영향력이 높아졌다. 시행사들에 비해 신용도가 높아 저금리로 공사비를 조달 할 수 있고 안정적인 분양이 가능하기 때문이다.

한국토지신탁의 1분기 매출액은 전년 동기와 같은 320억원에 그쳤다. 그러나 영업이익은 전년 동기 80억원 대비 172% 상승한 218억원을 기록했다. 이는 신규수주 급증에 따른 수수료 수익 증가와 차입금 감소로 인한 이자비용 절감 효과 때문이다.

◆ 최근 외국인 매수 중이나 주요주주와의 소송 리스크

외국인은 올해 들어 한국토지신탁의 주식을 매수하고 있다. 한국토지신탁의 외국인 지분율은 작년 말 1.3%에서 1.9%로 상승했다. 외국인 매수로 한국토지신탁의 주가 역시 크게 상승했다. 외국인은 지난 23일부터 한국토지신탁의 주식을 사흘 연속으로 순매수했다.

한국토지신탁은 2009년 사모펀드인 아이텀앤트러스트가 인수해 민영화된 기업이다. 아이텀앤트러스트는 한국토지신탁 주식의 31.4%를 보유하고 있다. 다만 현재 한국토지주택공사(LH공사)도 아직 31.2%를 보유해 주요주주로 남아있다. LH공사는 한국토지신탁과 용인 동백 코아루 아파트 수익금배분을 두고 227억원 규모의 소송중으로 현재 대법원에서 3심 판결을 기다리고 있다. 이는 자기자본 대비 9% 규모로 높지는 않으나, 화해없이 주요주주와 소송이 지속되고 있는 점은 리스크다.

◆ 주식MRI 분석 결과 : 상위 9%

아이투자가 개발한 주식MRI로 분석한 한국토지신탁의 투자 매력도 종합 점수는 25점 만점에 18점으로 전체 상장기업 중 159위(상위 9%)를 차지했다.

중장기적으로 이익 성장률이 높아 고성장주에 속하며 재무 안전성은 높아 안전한 편이다. 또한 소비자 독점력이 낮아 경기 침체기에 수익성 하락이 나타날 수 있는 기업이다.

사업 독점력과 현금 창출력에서는 낮은 점수를 받았다. 소송과 부동산 경기에 따라 과거 실적이 변동이 심했으며 2010년 적자로 5년 평균 잉여현금흐름이 낮았던 점이 반영됐다.

주식MRI는 아이투자에서 자체 개발한 실시간 종목분석 도구다. MRI 종합 점수는 수익성장성과 재무안전성 뿐만 아니라 기업의 이익 지속성을 가늠할 수 있는 사업독점력과 적정주가 수준까지 함께 고려해 판단한다. 주식MRI 종합 점수는 25점이 최고 점수이며 높을수록 저평가 우량 기업이다. 또한 종합점수가 높을수록 5각형 모양의 도형 내부가 가득찬 그물 형태로 나타난다.