[미니분석] 동원개발, '자체분양사업' 승부수

[아이투자 이래학] 최근 동원개발 주가가 고공행진을 거듭하고 있다. 지난달 1일 6750원으로 출발한 주가는 한 달 만에 1만원을 넘겼다. 소수지점 집중거래 종목으로 지정되면서 지난 20일 주가가 6%가량 빠졌지만, 여전히 올해 저점 대비 80% 오른 상태다. 투자자들의 이목을 끄는 동원개발의 매력은 무엇일까.

◆ 피트로스키 점수 '만점', 건설사 중 1위

동원개발은 부산, 경남, 수도권 지역을 중심으로 영업활동을 하는 건설사다. 시공능력평가기준 부산 4위, 전국 98위를 기록하고 있다. 주력 부문은 자체분양사업으로 매출액의 53%를 차지하고 있다. 과거에는 도급공사를 주로 했지만, 3년 전부터 자체분양 위주로 사업을 펼치고 있다.

동원개발은 지난해 실적 턴어라운드를 맞았다. 감사보고서에 따르면 지난해 매출액은 2010년보다 103% 증가한 2164억원을 기록했다. 영업이익은 137% 늘어난 232억원, 순이익은 129% 증가한 178억원을 거뒀다.

실적 개선으로 동원개발의 체질도 우량하게 변하고 있다. 동원개발은 지난해 9월 말 피트로스키 점수 최고점인 9점을 받았다. 만점을 기록한 건설사는 상장된 건설업체 중에서 동원개발이 유일하다. 수익성 항목에서 2010년보다 무려 3점을 취득했으며, 안전성 부문에서도 2점을 추가 취득했다. 점수가 높을수록 기업이 전년보다 우량해졌음을 알 수 있다.

피트로스키 점수는 기업의 수익성, 안전성, 효율성을 9가지 항목으로 나눠 각 1점씩 9점 만점으로 평가한다. 미국 스탠포드 대학교 경제학과의 조셉 피트로스키 교수가 개발한 종목 평가 방법이다.



◆ 자체 분양사업으로 '승부수'

실적 개선의 비결은 자체분양사업의 호조에 있다. 동원개발은 지난 2008년부터 이 사업에 본격적으로 뛰어들었다. 500억원이 넘는 현금성 자산(현금 및 현금성자산+단기금융자산)을 바탕으로 수익성이 좋은 아파트를 대규모로 건설했다. 재무상태표에 기록된 미완성건물 자산은 지난 2008년 1153억원에서 1년 만에 두 배 이상 불어났으며, 꾸준히 2000억원 이상을 유지하고 있다.

동원개발은 부산과 울산을 중심으로 분양사업을 펼쳤다. 주력 브랜드인 동원로얄듀크를 중심으로 공급가구수를 늘렸다. 분양사업이 호조를 거두자 매출액은 빠르게 늘어났다. 2008년 분양사업 매출액은 46억원으로 비중은 8%에 불구했으나, 지난해 1152억원으로 53%까지 증가했다. 3년 간 25배 넘게 불어난 셈이다.

동원개발은 지난해 건설사 분양실적 순위 6위에 오르기도 했다. 부동산 전문 싸이트 닥터아파트에 따르면 동원개발은 지난해 4958가구를 공급해 호반건설에 이어 6위에 이름을 올렸다.



동원개발이 자체분양사업에 투자를 확대한 것은 <V> 차트에도 나타나 있다. 동원개발의 차입금은 2009년 말에 급격히 증가했으며, 당좌자산 또한 꾸준히 감소하고 있다. 자금마련을 위해 1000억원이 넘는 장·단기 차입금을 조달했으며, 회사에 쌓아 뒀던 현금까지 투입했다. 분양사업 호조로 현금이 유입되자 차입금을 갚아 나가고 있다.



◆ 시가총액은 여전히 '그레이엄 만족형'

한편 동원개발은 주가가 급등했음에도 여전히 '그레이엄 만족형'에 해당한다. 그레이엄 만족형이란 기업의 시가총액이 순운전자본(유동자산 - 유동부채)보다 적은 경우를 말한다. 동원개발의 지난해 9월 말 순운전자본은 1915억원, 20일 종가 기준 시가총액은 1053억원이다. 워렌 버핏의 스승인 그레이엄은 순운전자본을 기업의 적정 가치로 봤다.
 


◆ 주식MRI 분석 결과, 상장사 상위 12%

아이투자가 개발한 주식MRI로 분석한 동원개발의 투자 매력도 종합 점수는 25점 만점에 16점으로 전체 상장기업 중 255위(상위 12%)를 차지했다.

중장기적으로 이익 성장률이 시장평균으로 중간성장형 기업에 속하며 재무 안전성은 높아 안전한 편이다. 또한 소비자 독점력이 낮아 경기 침체기에 수익성 하락이 나타날 수 있는 기업이다.

주식MRI는 아이투자에서 자체 개발한 실시간 종목분석 도구다. MRI 종합 점수는 수익성장성과 재무안전성 뿐만 아니라 기업의 이익 지속성을 가늠할 수 있는 사업독점력과 적정주가 수준까지 함께 고려해 판단한다.

주식MRI 종합 점수는 25점이 최고 점수이며 높을수록 저평가 우량 기업이다. 또한 종합점수가 높을수록 5각형 모양의 도형 내부가 가득찬 그물 형태로 나타난다.