양지사, 시한폭탄 장착중

2007년 사업보고서 中 현재 보유토지내역(2008년 보고서부터는 세부 토지내역을 표기하지 않음)

 

 

(단위 : 천원)

구   분	당기말			전기말
	면적(㎡)	장부가액	공시지가	면적(㎡)	장부가액	공시지가
가산동 452-1	6,857	4,223,018	12,754,020	6,857	4,223,018	11,794,040
가산동 451-1	10,109	7,751,561	18,802,740	10,109	7,751,561	17,387,480
가산동 371-28	77	592,618	178,640	77	592,618	157,850
가산동 481-2	5,916	10,309,860	11,477,040	5,916	10,309,860	10,589,640
계	22,959	22,877,057	43,212,440	22,959	22,877,057	39,929,010

 

 

 

가산동 481-2 매각공시(2009.11.26)

 

5916m²(1790평) 매각금액 245억 평당 약 1360만원

 

 

 

 

본사 및 1공장(가산동 452-1&451-1)의 예상가격 추정

 

 

2011년 1월 10일 진도의 가산동부지및 건물매입

 

3462m²(1047평) 매입금액 157억 평당 약 1500만원

 

진도의 가산동부지 및 건물은 가산디지털단지역과 독산동역 가운데 정도에 위치하고 있음

 

양지사의 부지는 가산디지털단지역(환승역)에 훨씬 가까우며 여러가지 편의시설이 역근방에

 

집중되어 있음(스타벅스, 커피빈 외에 편의점 등등 유동인구도 굉장함)

 

실제로 역에서 도보로 방문해본 결과 3분 거리로 완전한 역세권에 해당됨

 

건물 역시 진도가 매입한 건물보다 양지사 본사와 공장 건물이

 

당연히 더 높은 가격이 예상되나 전부 할인하고 부지가격만으로 환산 

 

 

 

 

가장 최근 진도의 유형자산 취득가를 기준으로

 

16969m²(5140평)인 양지사 본사및 1공장의 가격을 환산한다면

 

평당 약 1500만원으로 매각할 경우 추정가격 약 771억

 

현재 본사및 1공장 장부가는 126억이므로

 

매각시 예상매각차익은 약 645억

 

 

 

 

 

1999년 기말 사업보고서 中

 

시장점유율

 

현재 동사의 국내 시장점유율은 25 ∼ 30% 정도이며 제품의 특성상 기존 거래업체와는 지속적인 관계를 유지하는 경향이

 

있으므로 현대자동차, 삼성전자, 기아자동차, 대우그룹, 왕눈기획(LG) 등을 주요고객으로하는 동사의 경우 매우

 

안정적인 판로를 확보하고 있다고 할 수 있음

 

 

 

2010년 현재 시장점유율은 정확한 통계는 없으나 다이어리 업계에서 70%이상의 과점 수준을 보여주는

 

지속성장을 해왔음

 

다이어리 수첩부분에서는 양지사가 세계최대의 생산업체이며

 

항간에 이야기하는 저성장기업이라는 이야기는 많은 오해를 담고 있는 것이 사실입니다.

 

매출액부분에서 크게 성장하지 않았다는 것은 분명한 사실이나

 

실질적인 시가총액이나 규모에 비해서는 굉장한 성장을 보여왔다고해도 과언이 아닙니다.

 

 

 

1999년 기말보고서 기준으로 기초자산은 88억에 불과했으며 부채는 117억이였으나

 

2010년 기말보고서 기준으로 기초자산은 553억으로 증가했으며 부채는 159억으로 괄목할만한 성장을 보여줬습니다.

 

그리고 실질적으로 높은 가능성이 있는 가산동본사 및 공장 자산 매각이 이뤄지는 기준으로 환산하면

 

기초자산은 1300억대이상이라고 보는 것이 타당합니다.

 

즉 10년간 약 14배이상의 성장을 해왔던 것이죠.

 

그러나 주가는 2000년부터 지금까지 가중평균하면 10000원~20000원 사이에 머물고 있습니다.

 

(일시적으로 3만원이상 오르거나 혹은 몇천원 안되는 가격까지 떨어지기도 했으나 그 시점들은 제외)

 

 

 

 

 

2011년 11월달 1분기 보고서 中 

 

      생산설비의 변동

 

      1985. 05. 07     본점 및 공장 확장 이전

                              금천구 가산동 371-57(구로공단 제 3단지)
       1996. 01. 01     본사 및 제1공장 이전
                               금천구 가산동 452-1
       1999. 12. 20     공장취득
                               금천구 가산동 451-1
       2000. 03. 30     금천구 가산동 371-57 매각
       2000. 06. 30     본사 및 공장 이전
                               금천구 가산동 451-1
       2002. 02. 01     금천구 가산동 351-11 공장 임차
                               알루미늄케스팅 사업개시
       2002. 11. 21     금천구 가산동 351-11 공장 임차 계약해지
                               알루미늄케스팅 사업종료
       2006. 08. 25     금천구 가산동 481-2 공장매입
       2009. 12. 31     김포양촌산업단지 K-19블럭 토지매입
       2010. 01. 22     김포양촌산업단지 F-14블럭 토지매입
       2010. 04. 21     금천구 가산동 481-2 공장매각

 

 

 

2006년 8월 25일 금천구 가산동 481-2 공장매입이 아니라

 

2005년 8월 25일 금천구 가산동 481-2 공장매입으로 2005년도 공시를 확인해본바

 

사업보고서상 내용이 틀렸네요.

 

 

 

 

2005년 8월 25일에 100억에 가산동 481-2 공장을 매입해서 쓰다가 2010년 4월 21일 245억에 매각

 

5년만에 245억원의 자산매각으로 145억의 투자차익을 얻었습니다.

 

굉장한 투자수익률도 올렸으며 생산이나 매출을 통한 사업수익도 5년간 꽤 있었음을 감안하면

 

대단한 자본효율을 보여주는 경영성과라고 판단됩니다.

 

 

 

 

김포양촌단지 K-19블럭은 2010년 12월 25일 완공되었으며

 

현재 가산동 공장의 두배 수준의 규모로 충분히 늘어나고 있는 매출을 소화할 수 있는 수준이라고 봄

 

 

1985. 05. 07     본점 및 공장 확장 이전

                   

                     금천구 가산동 371-57(구로공단 제 3단지)

 

2000. 03. 30     금천구 가산동 371-57 매각

 

 

 

1985년도 5월 7일 금천구 가산동 371-57  부지 2억5천만원으로 취득

 

2000년도 3월 30일 금천구 가산동 371-57 부지 31억1천만원으로 매각

 

매각차익 약 28억6천만원

 

 

 

 

 

2005. 08. 25     금천구 가산동 481-2 공장매입

 

2010. 04. 21     금천구 가산동 481-2 공장매각

 

 

2005년도 8월25일 금천구 가산동 481-2 공장 100억원에 매입

 

2010년도 4월21일 금천구 가산동 481-2 공장 245억원에 매각

 

매각차익 145억원 

 

 

 

 

1996. 01. 01     본사 및 제1공장 이전
                               금천구 가산동 452-1

 

1999. 12. 20     공장취득
                               금천구 가산동 451-1

 

2000. 06. 30     본사 및 공장 이전
                               금천구 가산동 451-1

 

 

1996년과 2000년에 취득한 본사 및 공장 금천구 가산동 451-1, 452-1

 

매입가격 약 126억원

 

2010년 1월10일 (주)진도의 가산동부지 매입시 가격 평당 1500만원을 적용

 

(양지사의 건물 및 입지조건이 월등하게 낫지만 할인적용)

 

양지사 본사 및 공장부지 예상 매각가격 771억원

 

예상 매각차익 645억

 

 

 

 

 

 

양지사가 여태까지 성장해온 과정중에 있었던 공장(부지포함)매입 및 공장매각의 역사 중

 

유추할 수 있는 가장 쉬운 세 가지

 

 

1. 양지사의 경영진의 부동산 투자는 30여년간 모두 성공적이였다.

 

2. 30여년간 돌아봤을 때 공장매입 이후 남은 공장부지를 임대로 돌린 경우는 없다.

 

3. 공장 이전 후에는 언제나 남은 공장부지는 매각했다.

 

 

백 밀러를 보고 판단하는 것은 어리석은 일이지만 개발이나 임대의 경험이 없는 보수적인 회사가

 

임대업을 위해서 공장부지를 사용한다는 것은 타당하지 않다.

 

자본을 효율적으로 배치해온 현명한 경영진들에게 매력적이지 않은 선택으로 보임.

 

 

 

2010년 12월 25일 김포양촌단지 공장은 완공되었으며

 

2011년 2월 중순쯤 2011년 다이어리 생산이 가산동공장에서 마무리되고

 

바로 공장이 모두 이전됩니다.

 

즉 3월말인 지금부터는 실질적인 매각이 가능하기 시작한 시기입니다.

 

 

 

 

 

 

현재 회사는 소기업수준에서 이미 중견기업으로 성장하고 있는 단계라고 할 수 있으며

 

공정가치를 감안한 기초자산 1300억대의 자산과

 

장기적으로 꾸준히 성장하고 있는 다이어리와 수첩분야에서의 독점적이며 과점적이고

 

강력한 품질경쟁력 및 가격경쟁력으로 100억 가까이 현금창출이 가능하다고 생각됨

 

20~30억의 감가상각비가 지속적으로 발생했기 때문에 영업이익으로 드러나는 부분은

 

40~60억 수준이였으나  10년간 평균적 봤을 때 영업으로 유입되는 현금은 100억 가까운 규모였음.

 

공장이전시 매출확대와 원가절감 , 칠레지진과 같은 일시적인 돌발변수로 인한 펄프가격급증으로

 

일시적으로 매출원가가 증가했으나 제지업체들(한솔, 한국, 무림)의 경쟁강화로 인한 매출원가가

 

지속적으로 감소할 것을 감안한다면 실질적인 현금흐름은 100억이상이라고 보더라도 큰 무리가 없을 것으로 추정됨

 

매출이 쉬지 않고 계속적으로 증가했기 때문에 매출원가가 증가했던 요인만 감소한다면 더 이상도 가능하다고

 

생각하나 그 부분은 전부 할인함.

 

 

 

 

할인요소를 강하게 적용

 

1. 공장이전시 생산시설 확장에도 매출및 이익은 성장하지 않는다.

 

2. 본사및 공장 임대시에 들어오는 현금도 없다.

 

3. 30년간 쌓아온 브랜드 가치와 독과점적인 무형가치 및 영업력 부분의 가치도 없다.

 

 

이 세가지를 적용하여

 

기초자산 1300억(IFRS실시 혹은 부지매각시 시가평가기준으로 잡음)에

 

매년 100억수준의 현금유입을 고려 10년 잡는다면

 

최소한 2300억수준이상의 가치는 안전마진으로 둘 수 있다고 생각됨.

 

더 디테일한 밸류에이션과 DCF,CAPM, RIM 등을 충분하게 할 수 있지만

 

장기적인 관점에서 그리고 큰 흐름에서는 디테일하게 밸류에이션하지 않아도 될만큼의

 

높은 Value가 존재한다고 판단됩니다.

 

 

 

대주주나 경영진의 지분이 월등하고 자본금변동을 통한 외부자금조달이나 주주들의 주머니에서

 

자금조달을 한 경험이 전무하며 되려 지속적인 자사주매입을 통한 가치상향에 능동적였습니다.

 

(자사주매입에 대한 이견들이 있지만 분명히 주주에게는 확실한 이득입니다. 대주주에게 더욱 이득이지만)

 

때로 2002년처럼 주식배당 및 폭탄현금배당(5268원) 주식배당감안 환산배당금(2696원)을 하기도 했습니다.

 

외부에서 중단기적인 스쳐가는 투자자들이 생각하는 것처럼

 

주주를 무시하고 내팽겨 쳐놓는다 것은

 

이 회사 역사 전체를 하나하나 모두 거슬러가면서 팩트를 수집해본 결과

 

전혀 사실이 아니였습니다.

 

 

 

 

그리고 가장 투자에서 핵심부분이라고 생각하는

 

다이어리와 수첩쪽 사업에 관한 부분에 대해서 생각하는 오해에 대해서 이야기해보겠습니다.

 

이게 하루이틀된 이야기가 아니라 노트북과 PDA시절부터 지속적으로 있었고 그 것 때문에 실질적으로

 

성장하고 있는 회사가 매년 성장하지 않는다는 오해와 함께 잠재적인 리스크로써 사업 리스크를 들었습니다.

 

특히 주가가 정체되고 낮은데 대한 투자자들 스스로 합리화시키는 요건으로써 주로 쓰이던 가장 큰 두가지

 

 

 

 

1. 엄청나게 적은 거래량

 

2. 다이어리산업은 사양산업으로 성장하지 않는다.

 

- 심지어 다이어리산업은 노트북, PDA 때문에 망할 것이며

 

지금은 타블렛PC와 스마트폰으로 인해서 생존의 위협을 당할 것이다.

 

 

 

양지사는 이 두가지가 예전부터 지금까지 투자자에게 가장 큰 화두였습니다.

 

 

사실수집 및 조사를 해본 결과

 

대부분의 투자자들이 생각하는 것과 달리 노트북이 나오고 PDA가 나오고 스마트 폰이 나오고

 

타블렛PC가 나오더라도 양지사의 매출은 전혀 줄지 않았고

 

아직까지도 지속적으로 매출이 늘어나고 있는 상황이라는 것입니다.

 

실질적인 숫자로써 직전분기 84억의 매출으로 3분기 역대최대의 매출을 달성했습니다. 

 

올해 4분기 역시 역대최대의 매출이 가능할 것으로 회사에서는 추정하고 있으며

 

회사측에서는 520억 이상의 매출을 목표를 잡고 있습니다.

 

500억이상의 매출액 달성은 무난하리라 봅니다.

 

 

 

다이어리와 스마트용품(PDA,스마트폰,타블렛PC)의 차이점

 

첫번째 휴대가 간편하다.

 

두번째 가격이 저렴하다.

 

세번째 스마트용품들(노트북,PDA,스마트폰,타블렛PC) 모두가 통신비 및 유지비가 지속적으로 든다.

 

네번째 배터리가 있기 때문에 계속해서 장시간 메모하거나 사용해야할 경우 소용이 없다.

 

다섯번째 다이어리에 메모나 글을 쓰는 것과 터치패드로 메모나 글을 쓰는 것(익숙한 사람들은 빠르겠지만)

 

두가지가 있다면 대부분의 사람들이 전자가 편안하다고 느낀다.

 

 

 

스마트용품 시장과 다이어리 시장과 겹치는 부분이 있다고 생각했으나 의외로 전혀 다른 시장이다.

 

숫자로 돌아보면 스마트 용품시장은 시장대로 성장하고 다이어리 시장은 시장대로 성장하고 있다.

 

앞으로도 이런 오해가 있을 수 있으나 내 눈으로 확인해본바 단순한 오해다.

 

무학의 ELS와 롯데의 부산소주시장 진입 때 수많은 사람들이 사실을 확인해보지 않고 리스크를 부풀려서

 

오해했던 것처럼 결국 Fact를 확인하고 정확하게 확인한다면 헐값에 지분을 살 수 있는 좋은 시기가 된다.

 

 

 

 

 

적은 거래량에 대한 문제는 정말 오랫동안 이야기되고 있는데

 

실질적으로 주가가 움직이고 회사에 대해서 주목하는 눈들이 많아지면 자연스럽게 적은 거래량에 대한 문제는

 

충분히 해결될 수 있다.

 

예를 들면 2009년 중순 한국쉘석유의 6~8만원 구간에서 거래는 지금의 양지사와 비견될 수준의 거래량이였으나

 

(한국쉘석유 지분을 그 가격에 매입했었는데 실제로 며칠동안 몇십주씩밖에 매수하지 않았으나 언제나 매수창구 1위는

 

본인이였음)

 

한국쉘석유의 주가가 20~25만원까지 상승하게 되고 여러사람들이 주목하게 되면서

 

적은 거래량에 대한 이야기들은 전혀 없어지게 되었습니다.

 

 

 

 

 

지속보유하거나 지속적으로 매입할 경우

 

확고한 안전마진 확보가 되어 있는 기업이라고 판단됩니다.

 

단기적인 평가손실은 있을 수 있으나

 

장기적으로는 실질적인 손실 가능성은 지극히 제한적이며(장기적으로는 0에 수렴하는 수준이라고 봅니다.)

 

투자수익이 빠르게 높게 진행될 수 가능성을 배제하기 힘든 기업으로 판단됩니다.

 

 

 

 

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