[분석] 광주신세계, 이마트 효과 톡톡

광주신세계: 실질적 1등, 누려라!

VIP투자자문 김현준

• 투자 아이디어

강력한 집객효과

광주신세계는 광주광역시 서구에 위치하여 광주의 신 상권을 대표하는 유통업체이다. 특징은 옥외주차장을 사이에 두고 이마트와 신세계백화점이 동시에 입점해 있어 집객효과를 극대화했다는 것이다.

                                                                                                                   출처: 전자공시시스템, VIP투자자문

위 그림에서 알 수 있듯이 2006년의 이마트 개점은 단순히 기존 이익에 이마트 이익을 얹은 형태가 아니라, 백화점 고객을 증가시켰다. 실제로 기존 백화점 의류•잡화 부문 GP 성장률은 CAGR로 8.5%였으나, 이마트 개점 이후에는 12.8%를 기록하여 의미 있는 수치를 보여주고 있다. 뿐만 아니라 식품이나 가정용품 등 중복되는 품목에 대한 자연스러운 구조조정을 이끌어내어 수익성 하락을 방지하였다.

                                                                                                                                     백화점 매출총이익 구성
                                                                                                                    출처: 전자공시시스템, VIP투자자문

                                                                                                                         출처: Quantiwise, VIP투자자문

위 그림을 보면 GP마진은 하락하였지만 OP마진은 이마트 개점 이전과 비교하여도 손색 없는 수준이다. 참고로 이마트의 비중이 절대적인 신세계의 경우 5년 평균 GP마진은 28.4%, OP마진은 8.4%에 불과하다. 그리고 이는 동사에 투자할 때 초점이 할인점보다는 백화점에 맞춰져야 함을 나타낸다.

광주광역시는 북구와 동구 쪽이 시가지로 구 상권을 이루고 있고 이 곳에 롯데백화점과 현대백화점이 위치하고 있다. 그럼에도 불구하고 현재 동사가 지역 내 시장점유율 1위를 기록하고 있는데, 앞으로는 동사가 위치한 서구 쪽 신 상권이 크게 확장될 예정이다.

                                                                                                                     출처: 전자공시시스템, 광주신세계

먼저 반경 1km 이내에 (구)송원대학 부지 26,000평 재건축 11,000세대, 광천동 150,000평 주택재개발 6,000세대가 이루어진다. 여기에 상무지구, 풍암지구 등 광산구 쪽에 11개 신도시가 반경 8km 이내에 들어서게 되는데 이들 신도시에는 아직 입점한 백화점이 없어 동사가 최대 수혜를 받을 전망이다.

실제 탐방 결과 동사의 배후에 이미 삼익아파트 등 재건축 대상 주거지역이 일정 부분 존재했고, 자동차로 (구 상권 반대 방향으로) 10분 거리에 대규모 아파트 단지가 상당히 많았다. 이외에 인구 2~5만의 나주 혁신도시, 인구 24만의 무안 기업도시 등도 개발될 예정인데 광주 시내에서 나주, 화순 연고의 버스를 심심치 않게 볼 수 있다는 점은 또 다른 수확이었다.

                                                                                                                                          출처: 무등일보

 

                                                                                              유스퀘어 연결통로 (左, 中), 신축 아파트단지 (右)

한 가지 더 좋은 소식은 광주종합버스터미널이 유스퀘어로 재단장하면서 집객효과를 한층 더 극대화할 것이라는 점이다. 2010년 7월 오픈 이후에 뚜껑을 열어 봐야 알겠지만, 유동인구 증가는 불 보듯 뻔한 일이다. 특히 롯데백화점과 비교하여 가장 약점으로 꼽히던 영화관을 등에 업게 된다는 것과 유스퀘어 부지의 용도가 버스터미널이기 때문에 판매시설이 근본적으로 입점할 수 없다는 것은 고무적이다.

편리한 접근성

광주광역시에는 지하철 노선이 하나 밖에 없고, 주거지역과 상업지역의 거리가 제법 있는데도 불구하고 버스노선은 잘 정비되어 있지 않기 때문에 많은 시민들이 자가용 없이는 생활에 불편을 느끼고 있다. 따라서 자동차를 이용한 접근성이 유통업에 있어서 상당히 중요하다. 여기에서 동사의 강점이 다시 부각된다. 어차피 자동차로 10~20분 거리에 있다면 굳이 시가지(여기에서는 구 상권, 즉 롯데백화점을 의미)를 고집할 이유가 없다는 것이다. 그렇다면 접근성의 생명은 도로 폭과 주차 공간이 된다.

                                                                                                                                          광주신세계타운 전경
                                                                                                                              출처: 구글 어스, VIP투자자문

동사는 버스터미널 근처에 위치하고 있어 왕복 16차선, 왕복 10차선 도로에 둘러싸여 있다. 그리고 이마트를 개점하면서 옥외주차장을 건설해 2,182대의 동시주차(이마트 개점 이후 영업면적 대비 5.6평 당 1대, 이마트 개점 이전 영업면적 대비 9.2평 당 1대)가 가능하게 되었다.

                                                                                                                              롯데백화점 광주점 전경
                                                                                                                      출처: 구글 어스, VIP투자자문

이에 비해 경쟁사인 롯데백화점은 왕복 6차선 도로와 1,471대의 동시주차(영업면적 대비 5.8평 당 1대) 규모로 동사에 비해 열악한 사정이다. 더구나 위의 두 그림에서 쉽게 알 수 있듯이 롯데백화점의 경우 시가지의 특성상 훨씬 혼잡하고 백화점 지하로 진입하는 것이 어려울 수 밖에 없다. (서울 한복판을 떠올려보자. 롯데백화점에 주차하기가 쉬운가? 이마트에 주차하기가 쉬운가? 휴일의 롯데백화점은 만차인 경우가 십상이고 주차하는 것만도 수십분이 소요된다.)

이익회수기 돌입

                                                                                                                         출처: Quantiwise, VIP투자자문

                                                                                                                                   광주신세계 현금누적
                                                                                                                    자료: Quantiwise, VIP투자자문

광주신세계는 지난 2006년 이마트 개점과 옥외주차장 건설 이후 추가 출점 등 신규투자에 대해 결정된 사항이 없어 별다른 CAPEX가 발생할 곳이 없다. 때문에 아래 그림과 같이 현금이 무서운 규모로 쌓이게 된다. 또 모든 감가상각을 정액법으로 처리하기 때문에 감가상각비 또한 일정하게 유지될 전망이다.

                                                                                                                         출처: Quantiwise, VIP투자자문

신규 투자 시에는 호남권 유통업에만 손을 대겠다고 하여 신세계나 롯데쇼핑과 같은 고성장은 무리라고 판단된다. 광주광역시 내 백화점 개점은 상권이 작은 상황에서 제살 깎아먹기가 될 수 있고, 그렇다고 집객효과가 떨어지는 광주광역시 외부에 출점하기도 쉽지 않은 상황이기 때문이다. 그리고 전국을 커버하고 있는 사실상의 지배회사 신세계의 입김으로부터 자유롭지 못한 면도 있다.

                                                                                                                                 출처: 전자공시시스템

주식담당자의 말로는 계속해서 서너 개의 TF가 운영될 정도로 새로운 성장동력을 찾고자 노력하고 있고 (그만큼 성장이라는 오아시스에 목말라 있다는 얘기이다.) 당분간은 배당 쪽으로 눈을 돌릴 생각은 없다고 한다.

위의 주주구성을 다시 보자. 신세계그룹 정용진 부회장이 52.1% 지분을 가진 오너로 있다. 이에 반해 신세계 주식은 7.3% 밖에 가지고 있지 않고, 이명희 회장의 지분을 전부 물려받더라도 (정재은 명예회장의 지분은 정유경 상무와 57:43의 비율로 수증하였다.) 14.7%를 소유하는데 그치게 된다. 앞으로 신세계그룹을 이끌어 갈 차기 리더 정용진 부회장에게 애정 여부를 떠나 광주신세계가 중요할 수 밖에 없는 대목이다.

                                                                                                                    출처: 좋은기업지배구조연구소

정용진 부회장에게 여러 가지 카드로 쓰일 수 있는 이 같은 상황은 두 가지로 해석될 수 있다. 하나는 신규 투자처 결정이 지연될 수 있다는 것이고, 다른 하나는 현금이 아무렇게나 쓰이지 않고 차곡차곡 쌓일 수 있다는 것이다. 우리 가치투자자들은 얼토당토 않은 모멘텀보다 신중한 의사결정을 원한다.

• 결론

결론적으로 동사에 대한 투자 아이디어는 충분히 유효하다고 판단된다. 돈은 계속해서 잘 벌어들일 것이고 눈에 띄는 리스크는 없다. 금호로부터 터미널부지 매입을 하지 않기로 결정했기 때문에 ROE 하락은 막을 길이 없지만, 의외의 경기회복으로 아직까지는 꾸준한 ROE를 보이고 있다. 자산가치가 적정한 PBR로 수렴할 가능성이 높다는 이야기이다.

                                                                                                                                        Trailing ROE
                                                                                                              자료: Quantiwise, VIP투자자문

• 체크 리스트

본 자료는 일반 투자자에게 해당 기업의 사업모델을 소개하기 위하여 작성되었습니다. 따라서 ㈜브이아이피투자자문의 공식적인 투자의견과 다를 수 있습니다.