편집자주 | 화학,부동산,땅,농약,
아래의 글은 팍스넷에 게제된 "똘똘한 주주"님의 성보화학(003080) 현장 실사보고서 입니다. 여러 가치투자자님들과 소중한 투자 정보를 공유하고 싶습니다. 본인이 판단하기에 성보화학의 투자포인트는 아래의 우량자산(17만원)에 비해 현저히 저평가(1/5수준으로 저평가) 되어 거래중인 현주가(35천원) 수준에 있는 것으로 사료됩니다. *성보화학의 주요자산 내역요약
1.덕은동 24천평 땅값; 2,000~2,400억원
2.반월공단 15천평 공장부지;600억원
3.현금성자산; 400억원
4.유화증권 주식등 투자자산;30억원
5.년간 80억원 수준의 영업이익, 60억원 수준의 순익
6.년간 배당액 주당 1,000원
7.외부 차입금 "0"
8.대주주 지분정리 완료
본인이 판단하기에 성보화학의 순자산가치는 현재 장부상 순자산 900억원+덕은동 부지 24천평 재평가 증가분 2,000억원 (2200억-200억)+안산공장부지 15천평 재평가 증가분 500억원 (600억-100억)+재기동부지 재평가 증가분 약 20억원으로 총 3,420억원에 달하며 주식수가 2백만주이니 주당 17만원 수준의 순자산 가치인 것으로 판단되며, 향후 덕은동 재개발이 가시화되면 최소 주당 20만원은 평가되리라 사료됩니다.
[아래는 똘똘한 주주님이 작성한 현장보고서입니다]
토요일(2007.11.3)에 덕은동 일대를 다녀 왔습니다.
고양시 계획에 의해 개발된다는 소문이 무성하여 여기저기서 집을 짓고 있었습니다. 집이 있어야 입주권이 나오므로 일종의 지분 쪼개기가 성행하는 것 입니다. (중개업소 사장에게 언제 개발될 것 같냐고 물었더니 의외로 금년 대선이 끝나면 바로 시작된다는 소문이 있다고 합니다. 거래를 성사시킬려고 약간 과장이 있다는 것을 감안 하더라도 개발이 임박했다는 것은 사실인것 같습니다)
그린벨트에서 풀린 1종(용적율 120%허용) 주거지역이 평당 800만원입니다. 그리고 15-25평의 대지지분을 가진 빌라는 평당 1,300 -1,400만원으로 면적이 적을수록 비싸게 매매되고 있었습니다. 4-5개월전부터 여기저기서 집을 짓고 총금액이 2억원-3억원쯤 되는 것은 쉽게 매매가 되는 것 같습니다. 성보화학은 자연녹지와 준공업지역으로 용도지역이 되어 있는데 주변에서는 평당 800-1,000만원으로 평가 되는 것 같습니다. 24,000평임을 감안하면 2,000-2,400억원인 셈인데 성보화학 주식수가 200만주 이므로 덕은동 땅값만으로도 주당 10-12만원입니다
문제는 수용이 안되고 자체 개발로 가면 엄청난 수익을 얻을 수 있는데 고양시와 협의도 중요하지만 경영진의 의지가 더욱 중요하다고 할 수 있습니다. 일부 (20%) 기부체납을 하고서라도 아파트나 업무용빌딩을 지을 수 있으면 토지가격은 4,000 - 6,000억원까지 극대화 할 수 있을 것 같습니다. 사실 한강변 토지는 강남구 땅값과 맞먹기 때문에 가능한 얘기이지요. 사실 상암동 아파트가격도 상당히 비쌉니다. 방3개짜리 40평형이 10-12억원이니 평당 2,500-3,000만원이지요.
앞으로는 한강 조망권이 확보되었고 뒤로는 향동택지개발지구, 동쪽으로는 하늘공원과 상암동 DMC로 둘러 싸여 있어서 용산 못지 않는 특급 주거 및 업무용 단지가 덕은동 일대에 조성될 것 같습니다.
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보유주식이.
재무가 쭉 좋아지고있고
상속받은 대주주 윤정선씨 의 할아버지가
유화증권대주주인 윤장섭씨네요
윤장섭씨가 유화증권 성보화학 계속 사들이고있고 있어요
잉여현금이 -로 돌아섰는데 빌딩 지을려나부네
용산 국제업무지구 선정과정에서 관련종목들이 폭등했는데
이와 유사하게 움직이지 않을까요?