<봉이 김선달 기업의 정의>
봉이 김선달은 조선 후기의 풍자적인 인물로 대동강 물을 자기 물인양 양반에게 팔아먹은
사람입니다. 기업에도 다른 사람의 돈(부채)을 자기 돈이양 쓰면서 돈을 버는 기업들이 있는데
대표적인 기업들이 은행, 증권, 손해보험사 등 금융관련 기업들이 많습니다. 이 중 몇 개의
기업을 봉이 김선달 기업으로 정의하여 토론을 하였으면 좋겠습니다.
<에머슨 퍼시픽의 비즈니스 모델>
에머슨 퍼시픽은 골프장을 포함한 리조트를 운영하는 회사입니다.
골프장을 짓기 위해서는 돈이 필요한데 이 돈을 에머슨퍼시픽은 회원권이라는
이름으로 회원권을 분양하여 돈을 모은 후 이 돈으로 골프장을 짓고 이 골프장을 통하여
이익을 벌어들이는 구조입니다.
당연히 회원권은 다른 사람의 돈, 즉 부채로 잡혀져 있지만 이 부채는 전혀 이자비용이 발생하지 않습니다. 또한 아파트의 분양권은 아파트가 완공이 된 후 아파트의 자산, 즉 소유권이 분양권을 가진 사람으로 이전이 되지만 회원권은 단지 골프장의 사용권만을 의미하며 자산은 에머슨퍼시픽이 그대로 가지게 됩니다. 즉 다른 사람의 돈을 가지고 와 전혀 이자는 주지 않고 사용권만 주고
이 돈으로 만든 골프장을 이용하여 돈을 벌어들이는 모델입니다.
<에머슨 퍼시픽의 재무재표 이해하기>
에머슨 퍼시픽의 대차대조표의 부채항목을 보면
회원보증금: 1,042억 현재가치 할인차금: -454억이라는 항목이 있습니다.
회원보증금은 골프장 회원권을 말합니다. 그런데 회원보증금 1,042억을 모두 부채로 잡지 않고
현재가치 할인차금이라는 명목으로 -454억을 차감하여 약 600억 정도로만 부채로 인식하고 있습니다.
이는 앞에서도 말씀드린 바와 같이 회원보증금이라는 명목의 부채는 전혀 이자가 발생하지
않습니다. 즉, 1,042억이라는 돈을 10년 후에 주어야 할 갚아야 할 부채라고 가정한다면 10년 후의
1,042억과 현재의 1,042억은 다릅니다. 따라서 미래의 1,042억의 돈을 현재가치로 할인을 하여
부채로 잡게 됩니다. 그런데 제가 알기론 골프회원권의 상환요청은 대개 없고 오히려 경쟁력 있는
골프장 회원권은 프리미엄을 붙여 거래가 되기 때문에 상환요청이 없는 경우로 알고 있습니다.
여기서 약간 고민되는 것인 회원권으로 잡혀져 있는 부채는 과연 주주의 자산으로
보아야 하는 문제가 생깁니다. 명백히 주주의 자산은 아니지만 그렇다고 반환요청이
들어오는 부채도 아니고 약간 애매합니다.
<에머슨 퍼시픽은 회원보증금으로 무엇을 만들었는가?>
![](javascript:ViewPic("https://menu.itooza.com/board/2007/07/f6677a_0724140244.jpg"))
위의 그림은 작년 히트를 쳤던 드라마 '환상의 커플'의 배경에 나오는 남해안의 바닷가가 보이는
리조트시설입니다. 이 리조트의 이름은 골프장, 스파시설, 콘도 등 휴양시설이 가추어져 잇는
'힐튼남해 리조트'의 그림입니다. 에머슨 퍼시픽은 부채를 가지고 이 리조트를 만들기 위하여
토지를 매입하고, 잔디를 덮고 나무를 심고 콘도까지 지어서 작년 말에 개장을 하였으며
현재 금강상 아난티 골프장도 올해 가을에 개장할 예정입니다.
<에머슨 퍼시픽의 3분기 추정 영업이익>
따라서 다른 사람의 돈을 자기 돈인양 사용하는 에머슨 퍼시픽은 자기자본의 PBR보다는
다른 사람의 돈으로 만든 자산을 가지고 얼마나 돈을 벌 것인가에 대한 추정이 중요하다고
생각합니다.
올해 1분기 에머슨 퍼시픽의 실적, 즉 힐튼남해리조트는 매출 35억에 순이익 -12억을
기록하였습니다. 눈이 내리고 추운 겨울날이 골프장의 계절적 비수기와 작년 말 개장으로 인하여
잔디 보호등을 위하여 하루 팀수를 제한한 것이 적자의 중요한 이유입니다.
현재 에머슨 퍼시픽의 홈페지이를 방문하면 계절적 성수기에 도달한 현재 예약은 이미 마감이
되어있으며 힐튼 남해의 예약 담당자분의 말에 의하면 하루 최대 팀수는 90팀 이라고 합니다.
보통 1팀당 90만원의 비용으로 계산하면 90팀 * 90만원 * 30일*3개월 =72억의 3분기 매출이
예상됩니다. 여기에 매출원가 45억 정도를 빼면 3분기 영업이익은 27억이 될 것이라 보입니다.
예상이익에 비하여 현재 시총 1,340억도 상당히 비싸 보입니다.
<글을 맺으며>
그러나 이 회사는 위와 같이 회원권을 바탕삼아 힐튼남해리조트를 건설하였으면 가을에
개장 예정인 금강산 아난티 골프장이 개장예정되어 있으며 진해 및 안면도 리조트도 추진 중에
있습니다. 즉 다른 사람의 돈으로 앞으로 리조트를 더 만들어 이익을 더 많이 만들 것으로 보입니다.
<P.S>
1. 상기 글을 쓴 사람은 골프장 회원권은 커녕 골프장 입구도 못 가본 사람이 쓴 글입니다.
2. 이 글은 매수.매도 추천을 위한 글이 아니며 저보다 리조트 기업에 더 많이 아시는 분의
비판을 기다리는 글입니다.
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저는 기껏해야 하루 10만원이지 않을까 했는데.감사합니다. ^^
신세계건설에 그런 사업부까지 있다면 더욱 매력적이네요.
본인의 경우 에머슨퍼시픽이 운영하는 리츠칼튼의 주중회원권을 만기시(2005년 여름)에 입회금을 돌려 받는 데 두달 넘게 걸렸습니다(거의 회사를 공갈협박하는 수준까지 갔습니다-그러지 않았다면 아직도 입회금을 돌려받지 못하고 있는지도 모릅니다)
다시 한번 더 조심스러운 접근이 필요하다고 생각합니다
금강산에 골프장 짓는것도 처음알았고
회원권 의 개념도 알았습니다 완죤이것도 부동산이나 주식이랑 비슷하군요
회원권이 만기가 되어 분양가이하로 떨어지는 경우가 많나요?
설혹 분양가 이하로 떨어져도 골프을 계속 치시는 분들은 회원권을 계속 보유하지 않나요?
일본의 경우는 골프장의 공급증대로 인하여 골프장 버블이 생긴 것으로 알고 있습니다.
우리나라도 골프장을 많이 짓고 있지만 아직은 수요가 더 많은 상황으로 알고 있습니다.
영님-네, 그래서 골프장은 Public으로 운영하는 곳의 영업이익률이 막대하게 나옵니다.
TV에서 드라마로 봤을땐 골프장이 있는줄은 몰랐었는데, 보기엔 좋더군요
당시만 해도 개장한지 얼마 지나지 않은데다 주중이라서 그런지 이용객들은 별로 없었구요
남해군에서도 가장 아래쪽에 위치한 곳이라서 찾아가기도 불편한 편이었고
그런데 한가지
남해군 전체가 개발 중이라는 사실에 놀랐습니다
1박2일 동안 해안도로 따라 돌면서 둘어보는데 온데다 숙박시설을 짖느라 난리더라구요
마침 그날 숙소에서 남해군 전체를 관광특구 같은거로 지정을 추진한다는 뉴스를 본 기억이 납니다
아무래도 이용객들이 늘수밖에 없겠죠
대신 그 깨끗한 바다가 지저분해질거 생각하면 여행객 입장에선 좋은것만도 아니라서...
제가 돌아다니는걸 좋아하는 편이라서 친구들이 여행이나 휴가를 갈때 어딜가면 좋냐고 묻는 경우가 많은데요
남해군 다녀오고 나서부터는 그쪽 강추하고 있습니다
1박2일이나 2박3일로 남해군과 통영(소매물도) 거제쪽까지 해서 둘러보기가 좋거든요
대전에서 통영까지 고속도로 뚫린뒤로 접근성도 쬐금 나아졌구요
이번 여름휴가 때 동해에 식상하신 분들 남해군 한번 가보세요^^
회전수를 최대치로 잡은 것은 홈페이지에 성수기 예약이 마감이 되어 있어 최대치로 잡았습니다.
주먹구구식으로 매출을 추정한 것이니 너무 믿지 마시고요 아마도 2분기 실적은 3분기 추정치보다
저조하지 않을까 합니다.
회원권을 분양했다면 그것은 가격입니다.
분양가격이 가치의 하한선이 된다면 아주 좋은 일이지요
그런데 거래가격이 가치를 반영하는 가격이 아니고,
하한선도 더 더구나 아니라는데서 문제가 있는 것입니다.
가치투자를 하는 사람이 분양가격을 가치라고 보신다면 좀 곤란할 수도 있습니다.
저는 국내서 회원권을 모두 정리했습니다.
갖고 있을 이유가 없어졌기 때문입니다.