가장 큰 자체분양형 건설기업 '동원개발'

유쨩 06.12/09 19:54 조회 4698 누적점수: 670

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1. 사업의 개요

1) 건설업 전반

(1) 산업의 특성

건설산업은 토지를 바탕으로 노동, 자본, 자재와 경영관리 등의 생산요소를 결합하여 국민생활의 근간을 이루는 주택의 건설에서부터 도로 및 공장을 비롯한 각종산업생산기반시설의 확충, 국토개발, 국제적인 개발사업에 이르기까지 광범위한 고정자본의 형성 및 실물부문의 생산과정을 담당하는 국가경제의 기간산업으로 국내산업의 10%이상을 점유하는 산업입니다.

(2) 산업의 성장성

건설산업은 타 산업분야와 마찬가지로 개방경제 체제로의 이행을 피할 수 없는 상황입니다. 따라서 향후는 시장경쟁을 통한 건설업체의 차별화가 심화될 것이며 건설시공위주의 단순서비스 산업에서 복잡산업구조로 변화될 것으로 전망됩니다.

(3) 경기변동의 특성

건설산업은 다른 산업을 간접적으로 지원하고 있어 기업의 설비투자, 가계의 주택구매 등 경기변동에 민감하게 반응하는 산업이며, 타 산업에 비해 고용효과 및 생산효과가 큰 산업임. 그리고 정부의 정책결정 등에 의하여 호황, 불황을 결정할 수 있는 정부 정책성과 아주 밀접한 관련을 가진 산업입니다.

(4) 경쟁요소

수요의 고급화와 수요자 우위의 시장으로 변함에 따라 가격, 품질, 고객서비스 등 소비자 만족이 중요해지고 있습니다. 또한 종합건설업면허 기준의 완화로 신규업체들의 시장진입도 비교적 용이해 국내 건설시장은 치열한 완전경쟁체제이며, 해외업체의 국내시장 진입허용에 따라 시공기술력, 건설관리능력 등이 경쟁의 핵심요소로 작용하게 되었습니다. 또한 건설업은 장기간의 생산일정이 요구되고 내구기간이 보장되어야 한다는 점에서 재무구조, 기술력, 시공력, 사후서비스 등과 같은 요소들이 통합적으로 나타나는 기업이미지의 경쟁요소와 수주협상력, 입찰경쟁력 등이 중요한 요소로 작용합니다.

(5) 자원조달의 특성

건설에 필요한 자원은 토지, 인력, 장비 및 기자재로 구성되며 주요자재는 대부분 국내에서 조달 가능하고, 특히 건축, 토목 및 주택부문에 투입되는 대부분의 장비, 자재의 경우일부 특수한 경우를 제외하고 국산제품의 투입이 가능합니다.

이와 같은 다양한 자원의 조달은 자체 협력업체 관리를 통해 자원수급의 안정성을 주지하고 있습니다. 그리고 건설자재는 계절적, 지역적 과다수요로 편차가 심한편이며, 노동력은 여타산업에 비해 비중이 큰 산업으로 타 업종에 비해 고용증대효과가 크며 노동력은 충분히 공급되고 있습니다.

(6) 관련법령 또는 정부의 규제 등

참여정부의 강력한 부동산 투기억제책의 일환으로서 주택투기지역지정, 주택거래신고제 등의 제도가 시행되고 있으며, 8.31부동산대책을 발표 후 8.31부동산대책과 관련한 법률을 개정하여 향후 분양원가연동제, 개발이익환수제 등 전국의 균형 있는 발전을 도모하고 지방경제의 활성화를 위한 정부의 각종 정책이 수립되고 있습니다,

따라서 건설업의 대외 경쟁력제고 차원에서 우량한 재무구조와 신용평가등급에 의한 시장기능이 유도되고 있습니다.

2. 동원개발의 주요지표

[단위 : %]

매출액 증가율		ROE		부 채 비 율		유 보 율
당 사	9.14	당 사	34.50	당 사	49.80	당 사	263.34
업종평균	3.01	업종평균	11.46	업종평균	147.09	업종평균	294.08

'동원개발'은 현 주식시장에 상장된 건설기업 중, 가장 높은 자체분양률을 가지고 있는 기업으로, 타 사에 비해 ROE가 매우 높은 편에 속합니다. 특히, 부채비율이 업종평균에 비해 매우 낮음에도 불구하고, ROE는 3배 가까이 되어, 자체분양의 순이익률이 얼마나 높은지 잘 알 수 있습니다.

동원개발은 그 동안 꾸준히 20%가 넘는 ROE를 보여왔으며, 매출원가 감소로 인하여 최근에는 ROE가 30이 넘습니다.

[단위 : 원]

구분	2003.12	2004.12	2005.12	2006.06
주당순이익(EPS)	2,098	5,183	3,532	5,828
주당매출액(SPS)	29,324	47,377	21,761	24,262
주당순자산(BPS)	7,509	11,396	15,612	18,166
주당현금흐름(CPS)	555.8	668.7	3,665.5	7,672.9

'동원개발'은 2004년 매출액과 당기순이익이 급증했지만, 2005년 이후로는 부동산 침체 및, 아파트 분양잔고 부족으로 인하여 매출액이 크게 떨어졌습니다. 하지만, 아파트 분양가 상승 및 꾸준한 매출원가 감소를 통하여 현재는 높은 순이익률을 거두고 있으며, 따라서 매출액이 2004년 비해 많이 낮음에도 불구하고 높은 순이익을 올리고 있습니다.

또한 이러한 순이익을 바탕으로 잉여현금 또한 풍부해지고 있어 자산성도 매우 좋은 상황입니다.

영업이익, 경상이익이 당기순이익과 연동하고 있어, 영업외이익, 특별이익과 같은 단기성이익이 아닌, 정상적인 영업활동에 의한 이익 증가임을 쉽게 알 수 있습니다.

[단위 : 배]

구분	2003.12	2004.12	2005.12	2006.06
PER(최고/최저)	1.58 /1.15	0.84 /0.45	2.94 /1.07	2.95 /1.44
PSR(최고/최저)	0.11 /0.08	0.09 /0.05	0.48 /0.17	0.71 /0.35
PBR(최고/최저)	0.44 /0.32	0.38 /0.20	0.67 /0.24	0.95 /0.46
PCR(최고/최저)	5.96 /4.35	6.51 /3.48	2.84 /1.04	2.24 /1.10

급격한 순이익 증가, 매출액 증가로 인하여 2004년에 퍼가 급격하게 떨어졌으나, 그 이후 실적이 주가에 반영되어, 주가가 크게 오르면서 퍼는 약간 높아진 느낌입니다. 하지만 2006년에 다시 실적이 좋아질 것으로 예상됨에 따라, 퍼는 다시 급격하게 떨어져 올해 예상 퍼는 2 안팎이 될 거라고 생각합니다.

소형주 및 일반 투자가들에게는 잘 알려지지 않은 기업이라, 실적이 주가에 반영되는 시기가 한 템포 느린 느낌입니다. 실제로 2004년 급격한 실적증가에도 불구하고, 실제적인 주가상승은 2005년 초에 일어났으며, 2006년, 2007년에도 이러한 현상이 다시 나타날 것으로 생각합니다.

항목	2002.12.31	2003.12.31	2004.12.31	2005.12.31	2006. 6.30



당좌자산(계)	901.9	488.6	1,197.0	883.6	1,364.8
재고자산(계)	1,183.6	1,473.9	1,382.5	1,109.5	906.1
유동자산(계)	2,085.6	1,962.6	2,579.5	1,993.2	2,270.9




자산총계	2,132.7	2,016.0	2,637.6	2,229.6	2,471.2



유동부채(계)	1,481.6	1,223.7	1,535.4	756.8	771.8



부채총계	1,589.2	1,334.0	1,602.7	811.8	821.5


이익잉여금	89.1	243.6	624.8	893.4	1,125.3

자본총계	543.4	681.9	1,034.9	1,417.8	1,649.7

위는 대차대조표 중, 중요한 내용만을 추린 것입니다.

'동원개발'은 영업활동에서 얻은 막대한 현금으로 인하여 계속 당좌자산이 크게 증가하고 있으며, 유동자산이 아닌, 단순히 당좌자산만으로도 부채총계를 넘을 정도로 자산면에서 매우 건실한 상황입니다.

또한 이익잉여금 또한 계속해서 늘어나고 있으며, 이는 현 배당이 지속 내지는 향상될 가능성이 높다고 볼 때, 현 주가대비 4%정도의 배당이익 또한 기대해 볼 수 있지 않을까 생각합니다.

위의 그래프를 봐도 현재 당좌자산에서 유동부채를 뺀 수치가 시가총액에 비슷할 정도로 PBR 측면에서도 동원개발은 매우 저평가 되어 있는 상황이라고 말할 수 있습니다.

항목	2005. 6.30	2005. 9.30	2005.12.31	2006. 3.31	2006. 6.30
매출액	382.7	565.6	329.3	428.5	673.0

영업이익	47.2	202.5	30.9	119.0	237.9
영업외수익	45.6	18.2	9.8	7.6	15.2
영업외비용	4.1	4.0	5.0	5.4	9.6
경상이익	88.7	216.7	35.7	121.2	243.5

당기순이익

70.9

169.4

21.1

88.0

176.5

위를 보면 2006년 상황이 매출액, 당기순이익 면에서 모두 작년에 비해 매우 좋은 것을 알 수 있습니다. 하지만 2005년을 보면 알 수 있듯이, 매출액, 당기순이익이 일정하지 않고 격차가 매우 커서, 올해 실적을 정확히 예측하기 위해서는, 이에 대한 정확히 숙지하는 것이 무엇보다도 중요하다고 볼 수 있습니다. 이 부분에 대해서는 뒤에서 더욱 자세하게 언급하겠습니다.

항목	2001.12.31	2002.12.31	2003.12.31	2004.12.31	2005.12.31
영업활동으로 인한 현금흐름	23.9	472.1	48.1	52.4	320.7





투자활동으로 인한 현금흐름	52.9	-157.7	114.8	7.1	-361.6
투자활동으로 인한 현금유입액	81.1	167.1	199.5	280.3	322.7
투자활동으로 인한 현금유출액	28.2	324.9	84.7	273.2	684.3

현금흐름이 비교적 양호하여, 영업활동이 제대로 이루어지고 있다는 것을 유추해 볼 수 있습니다. 건설업종의 경우 투자기와 이익회수기의 기간의 갭이 다른 일반적인 업종에 비해 크므로, 영업활동 및 투자활동으로 인한 현금유출액에 반드시 주목할 필요가 있습니다. 2005년 보면 영업활동 및 투자활동으로 인한 현금유출액이 매우 컸으며, 이는 여러 공사를 하고 있다는 의미로써, 특히 자체분양의 성격이 짙은 동원개발로써는, 이로 인한 이익금이 2006년~2007년에 걸쳐 나타나리라는 것을 예측할 수 있습니다.

실제로 2006년이후의 동원개발의 실적은 계속해서 크게 증가해오는 상황에 있으며, 여러 수주, 분양상황으로 볼 때, 동원개발의 현 상승세는 2007년까지 지속될 것으로 보고 있습니다.

3. 동원개발의 여러가지

분양중인 아파트

부곡동 동원로얄듀크 114세대

대원동 동원로얄듀크 417세대

해운대 동원듀크빌리지 260세대

경기도 여주 동원아파트 504세대

김해 지내동1차 동원아파트 810세대

분양예정 아파트

2006년 하반기	화명2차 동원로얄듀크 팰리스	26층	300

2006년 하반기	구포동 동원로얄듀크 팰리스	55층	900

2006년 하반기	가야동 동원로얄듀크	31층	300

2006년 하반기	양산신도시 2차 동원로얄듀크 팰리스	20층	600

2006년 하반기	부곡동 3차 동원로얄듀크	25층	200

2006년 하반기	거제 4차 동원로얄듀크	25층	200

2006년 하반기	김해율하지구 동원로얄듀크 팰리스	25층	785

2007년 상반기	경기도 용인흥덕지구 동원로얄듀크 팰리스	20층	753

2007년 상반기

양산신도시 3차 동원로얄듀크 팰리스

37층

500

신축 중인 아파트

용인 동백 동원로얄듀크

위 치	용인시 구성읍 동백리 산61-14번지
건축규모	9층~19층 7개동
세 대 수	477 세대
공급평형	33평형(195세대) 44평형(282세대)
입주시기	2007년 7월 예정
분양문의	031) 711-0002
비 고

공사진행사진(9월)

현장전경	101동	102동

103동	104동	105동

건설업의 향후 매출액, 순이익을 예상하기 위해서는 각 건설업체의 특징에 맞는 수주상황과 영업활동 및 투자활동으로 인한 현금유출액을 이해하는 것이 무엇보다도 중요합니다. '동원개발은'은 앞에서 언급했던 바와 같이 2005년 600억이 넘는 막대한 투자활동이 이루어 졌으며, 이는 2006~2007년에 걸쳐 점차적으로 나타날 것으로 예상됩니다.

실제로 동원개발은 현재 대부분의 아파트 공사가 끝나, 현재 분양 중에 있으며, 2006~2007년에 걸쳐서 분양되는 분양 가구수는 동원개발의 급격한 순이익 향상 쇼크를 불러일으킬 만큼 막대한 양입니다.

현재 진행 중인 공사는 단 한개의 아파트 단지 밖에 없는 상황이며, 그마저도 곧 있으면 완공을 앞두고 있습니다. 2006년~2007년에 특별한 아파트 건설계획이 아직 없다는 것이, 2008년 중반 ~ 그 이후의 매출액에 다소 부정적으로 볼 수 있으나, 향후 2년내를 놓고 보면, 투자가 없어 현금유출이 없다는 점에서 긍정적으로 볼 수 있는 부분 같습니다. 2008년 중반 이후의 경우에는 건설업이 다소 활성화 될 가능성도 존재하기에, 그 부분에 대해서는 차후 추이를 지켜보는 것이 좋을 것 같습니다.

동원개발이 현 추세를 이어갈 경우, 올해의 순이익은 작년의 2배이상이 될 것이며, PER 또한 1.5 수준으로 급격하게 떨어질 것으로 예상됩니다. 특히 이러한 추세는 2008년 중반까지 이어갈 것으로 보아, 순이익의 지속적인 상승으로 인한 어드밴티치 또한 충분히 받을 수 있다고 봅니다.

또한, 재무상 매우 건전하다는 점, 시가배당율 4.0%정도의 높은 배당률 및, 과거 여러번 자사주를 소각한 전례가 있다는 점이 긍정적인 요소가 될 것 같습니다.