(주)중앙건설 너무 심한 저평가(비평 부탁합니다)

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부동산 핵심 키 포인트는 원가공개, 후분양제도에 있다.

현재 건설사 수익성 악화가 Macro에서 문제인지 Micro에서 문제인지

Flow인지 stock의 문제인지 분석해봐야 할 것 같다.

개인적인 생각으로 Macro, flow의 문제인 것으로 생각된다.

1. 원가공개를 실시할 경우

    아파트 건설이 수익에 70%를 차지하는 중앙건설에 타격을 줄 것으로 생각이

    된다. 원가공개로 인해 건설비 등이 다소 투명해 지기에 건실이익을

   위해 함부로 건설비 벙티기를 할 수 없어진다.

2. 후분양제도

    기존에 자금을 분양자들에게 받거나 은행에서 자금을 조달해서 건설했지만

    이제는 건설사가 자금을 들여 건설한 후 80% 공사를 마치면 분양하기에

    건설비용 부담과 건설자금 이자비용 증가(금리 상승시 이자비용

    부담큼) 할 것이다. 현재 후분양제도는 대한주택공사만 실시하고 있다.

    현재 부동산은 수도권과 지방의 양극화를 이루고 있고

    중앙건설의 경우 지방(특히 부산)물량이 많아 미분양이 많은 관계로

    유동성 문제에 빠질 수 있다.

    수도권 수요는 많은데 비해 정부규제와 관련 제도로 인해 건설사의 공급은

    줄어들어 부동산 가격이 상승하고 이에 서민들은 집을 장만 못해서

    전세수요가 증가해 전세대란이라는 구조적인 문제가 발생하고 있다.

현재 중앙건설의 경우 가장 염려되는 것이 미분양으로 인한 수익성 악화인데

현재 valuation은 건설사 중 가장 저평가 된 상태이다.

현재 경기는 스태그플레이션으로 정부는 경기부양과 부동산 값 안정이라는

딜레마에 빠져있다. 경기를 부양하려면 가장 파급효과가 큰 건설투자를 늘려야

하고 건설투자를 늘리자니 부동산 시장만 활성화 될 거 같아 염려

그러나 경기부양을 할 수밖에 없다고 생각한다.

제일먼저 건설투자를 늘릴 것으로 전망된다.

(아직까지도부동산 밖에 없다는 사람들이 아주 많다고 예전세대에 비해 젊은 세대가소비 주축이 되면 편리하고 보안이 강한 아파트 수요는 꾸준할 것으로 전망

문제는 중앙건설의 경우 지방 분양이 대다수임)

향후 건설업종 경기는 그렇게 좋지도 그렇게 나쁘게 않게 전개 전망

아직 굶직한 정부 건설사업이 많이 존재하고 있다.(행정도시, 혁신도시등)

그래서 현재 중앙건설의 3분기 순이익을 적자로 예상하고 실적발표이후

주가 폭락후 수렴하는 구간에 매수를 하면 상당한 마진확보가 가능할

것으로 보인다.

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- 미국계 펀드 2개사가 현재 보유중이며 산사 캐피털 펀드의 경우 주가하락에도

  지속 매입, 외국인 보유 46%, 매출채권 급증했고, 재고자산도 늘어서

  현재 유동성 문제로   단기차입금 200억 증가

- 분양의 경우 중도금 등 미리 돈을 받고 공사를 하기에 자금 흐름 측면에서

   금리가 올라가면 영향을 받음

- 단지 아쉬운 것은 단기차입금을 빌린 자체가 단기 유동성 문제로 인식됨.

결론)

저평가 확실하나 Risk 존재 즉 정부 부동산 규제가 심리적 위축으로 반영

타 건설사 보다 안전마진 30% 존재

주가 너무 싸지만 수익성악화로 20% ~ 30% 수익 목표로 접근

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