생각해볼 거리...기업 가치 평가와 관련해서..

몇달만에 들려보니 좋은글이 많네요. 물론 단시간에 수익을 줄 수 있는 종목들

 

보다는...잠재적인 종목 내지..투자 아이디어를 많이 얻게 됩니다. 좋은글만

 

읽을 수 없어 저도 평소 생각하던거 몇가지 올려봅니다. 좋은 토론이 되기를..

 

 

1) 건설업 관련 - 건설업 관련해서 아래에 좋은 글들도 많이 있네요. 핵심은

 

건설사는 시공사로, 주택이나 상가는 분양 성과 /토목은 수주 여부/해외 사업은

 

수주 및 채권 회수 여부입니다. 주택/상가는 향후 후분양제가 진행될 경우 자금

 

조달과 분양에서 리스크를 얼마나 감당할 수 있는가 등이 점점 기업평가에서 중

 

요한 항목이 될 듯 싶습니다. 후분양제로 전환되도 어차피 시행사는 계약금만 들

 

고 움직일테니..시공사에서 분양과 사업의 리스크 대부분을 감당해야 할 것으로

 

보입니다. 막대한 시공비가 투여된 몇천세대 아파트가 분양에 실패할 경우..그

 

리스크를 어떻게 감당할지..후분양제가 되면..리스크를 분담하고 해소할 수 있

 

는 여러 보증기관과 보험제도..정책이 나오긴 하겠지만.....이 부분은 향후 건설

 

업종..특히 주택사업 비중이 많은 회사들에게는 고민거리가 될 것 같습니다.

 

 

2) 건설업 관련 - 토목 위주의 관급공사 비중이 높은 회사가 건설 내에서는 가장

 

안정적인 사업구조를 가진 회사입니다....주택이나 상가 시장이 불황일 경우에도

 

관급공사는 꾸준하며..특히 토목분야 중심인 경우 타격이 거의 없습니다. 반면

 

건설업의 최대 장점인..큰거 한방이 없기에..또한 매력이 없기도 합니다..이율

 

배반적인 이야기입니다..

 

다만..관급공사라는게 시공력이 좋고 규모가 크고 회사의 재무구조가 좋다고

 

늘 수주할 수 있는건 아니며 시장장벽이 오히려 주택시장보다 작고, 운도 어느정

 

도 작용한다는 점에서..불규칙한 매출과 낮은 수익율 구조를 가질 수 밖에는 없

 

습니다. 

 

3) 건설업 관련 - 쓰다보니 자꾸 건설업 관련해서 쓰게 되네요..원래는 자산주 중

 

에서 부동산 관련해서 좀 쓸려고 했는데..그래도 요건..꼭 기억해야 할 것입니다.

 

제가 건설회사 M&A에 두차례 관여를 하면서 느낀건..부외부채 내지 우발채무가

 

너무 많다는 것입니다. 재무제표상 드러나지 않고 아직 발생하지 않은 채무들

 

특히..각종 보증관계나..소송 등이..많다는 것입니다. 물론 회사 사정이 좋지

 

않아서 정상적인 건설회사 들보다는 다소 많을 수 있으나 메이저급보다는

 

중소형..우리가 흔히 여기서 알짜회사라고 불리우는 중소건설업체들일수록

 

상호 연대보증 관계나..큰 규모의 하자보수소송..시행사에 대한 지급보증

 

등..만약 문제가 생길경우 채무가 될 수 있는 우발채무가 상당히 많다는 것입

 

니다. 여기 게시판에 그럴싸하게 등장하는 상장된 중소 건설회사 들중 상당수의

 

회사들이..대규모 하자 보수 소송이나..부실건설회사 연대보증에 묶여있는 것을

 

알고나 있는지..(저는 개인적으로 건설주에 대해서는 그다지..)

 

사실 이런거는 제무재표 각주를 유심히 봐도 잘 안오는게 많습니다.

 

만약 어떤 한 회사가 재무상에 문제가 생길 경우..그 파장이 상당히 클 것으로 보

 

이는데..

 

아직은 우발채무이기에..뭐라 속단할 수 없지만..아무튼..뒷맛은 개운치 않습니

 

다. 일반적인 기업들이 통상 가지는 우발채무보다는 확실히 건설회사들의 우

 

발채무 규모가 몇배가 큰거 같습니다. (제조업체 인수합병에도 여러번 간여를

 

했지만..)

 

또한 해외사업 관련해서..유명한 일화들이 많습니다..대표적으로 삼성건설도

 

동남아시아 모건물 관련 일화도 유명하고..또..상당수 건설회사들이 중동붐

 

당시에 많이 진출했다가..채권 미회수와 하자보수 문제로 엄청 시달리면서

 

망한 회사도 많아..생각만큼 재미를 보지 못하는게 해외사업입니다.

 

최근 모 건설사에서 두바이에 뭔가를 짓는다고 하던데..건설사 내에서는 코웃

 

음만 칩니다..망할려구 작정하거나..아니면 대한민국 국민을 대상으로 사기치

 

거나..둘 중 하나라고..다소 이야기가 격해지네요..

 

 

분명 해외사업이 가야할 길이지만..아직은..시행착오 단계인거 같습니다. 플랜

 

트 관련해서도 역시 해당 플랜트 업계가 주도하고 있지..아직 건설사가 주도하고

 

있지 못하고...국내에 몇개 건설 업체정도가 활발하게 해외 토목공사나 주택공사

 

수주를 하지만..아직 성과는 미지수입니다. 그러나 가능성이 풍부한 영역인 만

 

큼..업계 선두에는 관심을 가질 필요가 있다고 생각됩니다. 다만 부가가치 면에

 

서 단순 토목이나 건물 시공은 플랜트 만큼은 못할 것으로 보입니다.

 

 

 

4) 부동산 관련 - 이 이야기까지만 하겠습니다. 일반적으로 흔히 자산주..

 

특히 부동산이 많은 회사들에 대해서 우호적인 평가를 많이 하는데..자칫

 

문제가 생길수도 있습니다. 부동산 또는 현금 내지 보유 유가증권이 많은 회사

 

를 보통 자산주라고 하는것 같은데..(자산주의 정확한 개념은 잘 모르겠습니다)

 

현금이 많은 회사...실제로 현금이 많은지..대차대조표상 현금 등가물이 많은지

 

는 잘 모르겠습니다.(저는 기본적으로 제무재표를 50% 이상 신뢰하지 않기에..

 

특히 중소기업이나..무슨무슨 공인회계사반..에서 나온 자료는 거의 신뢰하지

 

않습니다. ) 현금 등가물이 많은데..알고보니 허위 cd 등로 문제가 된 회사도

 

있었다는 점..참고할 필요가 있습니다. 회계사 역시 잔고증명서 내지 은행에서

 

보내온 서류 이상으로 확인하는 경우는 드문니다.

 

일단 통장에 돈이 있는지 내눈으로 확인하기 전까지는 일단 의심을 하면서

 

분석하는게 보수적으로 옳다고 보입니다. 

 

유가증권..역시 그 평가에 따라 금액이 달라진다는 것은 상식입니다. 다만

 

비상장이거나..아무튼..시세를 평가하기 어려운 유가증권..의 경우..종종

 

장부가보다 몇배나 되는 대박이 터지는데..시장에 처분할 수 있는 유가증권과

 

여러가지 사정상..처분할 수 없는 유가증권은 일단 격이 다르다고 보이며..

 

특히 시장가가 있는 유가증권이라도..처분이 사실상 어려운 유가증권을..

 

시세대로 평가하기는 곤란하다고 생각합니다.

 

부동산..근데..여기서 부터는 좀 복잡합니다. 상식적인 이야기이지만..부동산

 

은 일단 강한 하방 경직성을 가집니다. 물론 입지에 따라 시장 상황에 따라

 

등락이 있지만...대개 기업가치를 이야기하는 경우..특히 유형자산 중 부동산

 

이 자산의 대부분을 차지하는 회사인 경우..사실상 그 부동산..정확하게 토지

 

의 미래가치가 제대로 평가하기 전에는..단순히 공시지가로 평가되는 토지와 감

 

가상각율을 적용한 건물을 대충 합산한 것만으로 말하기는 어렵습니다.

 

 

공단 내..회사들..대체로 코스닥 기업들이 많은데..자산의 대부분은 낡은 설비와

 

공단 내 토지..몇년된 공장 건물입니다. 공단 내 토지는 그러나 공단에 따라 다

 

르지만..대체로 시장가격이라는게 있는데..주로 공단 토지 건물을 주로 매매하는

 

현지 부동산업자들에게 확인하는게 중요합니다.

 

또..대부분 공시지가가 시장가보다는 일단 낮다는 선입견이 많은데..실제로

 

개발가능성이 높은 토지와..개발이 제한된 토지간에는 엄청난 격차가 있습니다

 

특수한 경우지만..여러 규제와 각종 비용 발생(폐기물 처리등)이 우려되는 공

 

장 토지는 낮은 가격에 거래되거거나..아예 거래가 안되는 경우가 많습니다.(또

 

한 지방의 한적한 동네에위치한 공장용지는 사실상 거래사례가 드물기에..그 시

 

장가를 짐작하기도 힘듭니다..이런 경우 유사사례를 통해 유추하는데..역시 무리

 

가 있습니다)

 

 

제가 생각하는 부동산 자산주는..무한히 열려있는 토지를 많이 보유한 회사를

 

말합니다. 이미 무언가 들어서있고..규제와 여러가지 비용이 발생하는 토지가

 

아닌..개발 가능성이 높은 토지를 말합니다. 그런면에서..장부상..한정된 용도

 

와 바뀌기 힘든 규제에 묶인 그러나 공시지가가 높은 토지를 보유한 회사가

 

아니라..상상력이 동원될 수 있는 여지가 많은 나대지 중심으로 토지를 보유한

 

회사가 진정한 부동산 자산주로 보입니다.

 

물론 자산주는 기업 자체로 보면 별 인기가 없긴 합니다. 역시 기업은..수익

 

을 내는 사업 모델을 가지고 성장하는 게 최고입니다. 그런면에서 자산주

 

보다는 성장주가 사실 시장에서는 인기가 있는게 당연합니다.  

 

 

부동산이 많은 자산주를 살 바에는 향후 투자가치가 높은 부동산을 사거나

 

부동산 관련 펀드에 가입하는게 더 나은 방법인거 같은데..여러분들 생각은

 

어떠신지..