건설업에 대한 소고 (2)

2번째 3일 연휴의 둘째날입니다...

역시 노는 건 정말 좋은 것 같습니다... ^^^

그래서, 담주 금욜쯤 연차내고,, 3주연속 3일 연휴를 만끽하려 합니다..^^^

 

다들 잘 보내셨는지요...

 

지난주에 어줍쨚게 올린 글에 좋은 말씀들을 많이 해주셔서 쑥쓰럽지만 감사의

말씀을 올립니다...

이에 한껏 Feel 받고 2탄 쓰려합니다..^^^

 

뭘 쓸까 하다가,,, 여러분들도 잘 아시면서도 궁금한 부분이 건축/주택쪽일거

라고 생각되어 이 부분을 좀 자세히 파헤치도록 하겠습니다...

 

1. 사업은 어떻게 만들어지느냐 ???

 

  건축(건축/주택쪽의 통합용어로서 건축이라고 칭함)사업의 사업형태는 여러

  가지로 구분할 수 있겠지만, 건설회사내 흔히 구분하는 사업유형별로 보면

  대충 다음과 같이 구분할 수 있습니다..

 

  1) 수탁사업

  2) 자체사업

  3) 도시정비사업

  4) 토지보장형 분양불사업

  5) 관공사 (공공입찰)

  6) 관공사 (Turn Key base)

  7) 민관합동사업

  8) 기타 (BTL, BTO 등의 관공사 등)

 

  이중 여러분들께서도 많이 알고계시며, 토목쪽하고 많이 겹치는 5),6),8)번은

  설명 생략하며, 나머지 부분을 자세히 알려드리겠습니다..

 

1) 수탁사업

 

    각사마다 조금씩은 틀리겠지만,, 이 부분의 비중이 전체 건축사업중 1~2번째

    일겁니다.. (통계숫자 확인해보지는 않았습니다..)

 

    대충의 Process는 다음과 같습니다..

 

    a. 시행사, 토지매입 및 초기인허가 작업

    b. 시행사, 해당 PJT(Project.. 이하 PJT로 칭함) 대상으로 종합건설사에 사업

        참여여부 타진

    c. 건설사, 사업참여여부 내부 결정 및 시행사와 합의

    d. 시행사, 건설사, (섭외된) 금융사간 자금대출계약 (소위 PF : PJT financing)

        -> 건설사 지급보증 필수

    e. 시행사 ~ 건설사간 도급계약

        -> 분양, Model House 축조/관리 등은 시행사 주관인 경우도 있고 건설사

            주관인 경우도 있슴.. (계약하기에 따라 틀림)

        -> 시행사, 해당 토지잔금 치름 (PF 자금으로)

    f. 해당 PJT 인허가 완료  -> 분양 -> 착공 -> 준공

 

    PJT 의 여러 형태에 따라 d,e,f간에는 순서가 바뀔수 있슴.

 

    즉, 건설사의 Credit으로 시행사가 자금조달하여 토지비 및 초기 사업비를

    충당하고, 건설사는 단순도급계약을 맺되,,, 건설사의 기성금 및 사업경비는

    분양금으로 충당되는 구조임..

    따라서, 분양여부가 최대 관건임.

    건설사 입장에서는 분양여부만 문제없다고 판단되면,, 별도의 투자없이(토지

    매입 등의 자금 선투자) PJT를 확보할 수 있으나,, 만약 미분양의 규모 등이

    커지면, 기성금 회수는 물론 경우에 따라서는 PF 보증부분에 대한 Risk까지

    떠안을수 있는 구조임.

 

    현재 국내 시행사(좋게 얘기하면, Developer)중 자체 자금력, 관리능력 및

    적절한 조직(관리,회계,설계.시공감독 등) 등을 갖춘 회사는 두손으로 셀 수

    있는 수준이며,, 대부분의 시행사는 매우 영세한 상황임.

 

2) 자체사업

 

    아시다시피, 건설회사가 직접 토지매입부터 인허가, 분양, 시공까지 행하는

    부분임.

 

    건설회사 입장에서는 초기투자가 행해지는 단점(???)이 있지만,,,

    수탁공사에서는 취해지지않는 분양기성부분을 다 취하기 때문에 절대적인

    이윤의 폭이 커짐.. (즉, 동일한 PJT 대상으로 수탁공사에 비해 매출 및 매출

    이익이 크다는 얘기임) 

 

    대부분 서울,수도권의 경우에는,,, 토지비가 건설비를 호가할 정도로 초기

    투자비가 많이 소요되는바, IMF 이후에는 그 비중이 많이 줄은 추세임.

 

3) 도시정비사업

 

    소위 재개발, 재건축사업이며, 이것 하나가지고도 얘기하자면 책 한권 쓸수

    있을정도로 매우 복잡함.

   

    재개발, 재건축사업간에도 큰 차이가 있슴..

    개략적으로 Process른 논하면,,,

 

    1) (지자체) 기본계획 지정, 고시

    2) (해당구역) 추진위원회 설립 및 승인

    3) 구역 지정

    4) 조합설립 및 승인

    5) 사업시행인가

    6) 관리처분계획 인가

    7) 분양,시공,준공

    8) 조합 청산 및 해산

 

    경우에 따라서 순서는 뒤바뀔수도 있습니다..  특히 2,3번간.. 4,5,6번간...

 

    현행법 기준으로 시공사 선정가능 시점(법적지위 획득 가능시점)은

    재개발의 경우에는 2)번이후 단계에서,,,

    재건축의 경우에는 5)번이후 단계에서 가능합니다...

 

    이는 특히나 재개발사업의 경우에는 5)번까지 가는 단계에서 많은 사업자금

    (각종 인허가 관련비용, 설계비용, 제세금 등)이 필요한데,,, 추진위(조합)에

    서 별도 자금조달이 힘드니,,, 2)번단계로 완화시켜준 부분입니다만,,, 현재

    국회에서 이를 5)번 단계이후 가능하도록 입법추진중인 것으로 압니다...

    --> 사실 그동안 여러차례 왔다갔다했습니다.. (시공사 선정시점)

 

    건설사의 입장에서는 소위 토지확보에 들어가는 초기투자비 없이 추진할 수

    있으며,,, 분양 등은 건설사가 직접 행할 수 있기 때문에, 비록 초기 사업자금

    관련한 대여금(건설사 -> 조합)은 발생하나, 근본적인 Risk는 지지않을 수

    있다는 장점이 있습니다...

 

    하지만,, 시공사 선정과정에서의 경쟁에 따른 판매비 증가 및 사업장기화에

    따른 관리비용 증가 등의 측면도 있을수 있겠습니다...

 

4) 토지보장형 분양불사업

 

    과거에 지주공동사업이라고 불렸던 부분입니다..

 

    토지주는 땅 내놓고,,, 땅값 확정(또는 대물확정)받고,,,, 건설사는 나름대로의

    계획하에 분양사업 등을 일으켜서,,, 땅값 치르고, 투자비(건설비) 회수하고

    나오는 구조입니다...

 

    엄연히 건축주는 토지주이지만,,, 토지주가 사실상 건설사에 일임하는 경우가

    많습니다...

 

    역시 건설사 입장에서는,, 초기 투자비 없이,, 사실상 자체사업화 할 수 있는

    형태의 사업이 되겠습니다...

 

    만약,,, 서울시가,,, 잠실운동장부지에 기존 야구장 등의 기존시설을 철거하고

    돔구장, 축구전용구장 등을 신설하고,, 나머지 잉여부지는 건설사가 활용해서

    투자비 가지고 나가라는 계획이 생긴다면,,,

    건설사는 필요시설 지어주고 (대물보장, 즉 토지가 만큼의 대물보장) 나머지

    잉여부지에 (예컨대) APT 지어 분양수입금으로 각종비용 상계하고 이윤확보

    할 수 있는 구조가 나올수 있는데, 이런 사업이 만약 성사된다면,, 토지보장형

    분양불 사업이 되겠습니다.

   

7) 민관합동개발사업 

 

    새로운 조류의 사업입니다...

    주공,토공(이하 '관'이라 칭함) 등에서 유력한 택지개발지구 등에,, 민간자본

    을 유치하여 사업을 하는 방식으로서,,

    관에서는 토지를 대고,, 민간에서는 자본을 대는 방식으로 성사되는 사업입

    니다.

 

    통상적으로 건축/주택사업의 사업성 검토중 핵심 3대 과제가 있는데,,,

    토지확보 Risk, 인허가 Risk, 분양성 Risk가 그것입니다..

 

    이러한 민관합동 개발사업은 토지,인허가의 Risk가 사실상 없다는게 큰 장점

    인지라,,, 건설사에서 선호하는 추세인 것으로 압니다...

 

    통상적으로는,,, 이 사업은 수개에서 십수개의 회사(건설사, 투자사(금융권),

    관 등)가 참여하기 때문에,,, SPC (Special Purpose Company)로 운용되는

    경우가 대부분입니다...

 

2. 어떤 사업형태가 좋은 것인가 ???

 

    사업형태간에는 특,장점 들이 있기때문에 뭐가 더 좋다는 것은 무의미합니다.

 

    하지만, 소위 3대 Risk(토지,인허가,분양성)를 고려했을때는 언젠가는 한쪽으

    로 몰리는 현상이 나올수도 있겠습니다...

 

    다만, 요즘 건설사들 중 고전하는 부분이 있다면, 아마도 십중 칠,팔은 수탁

    사업때문일 것입니다...

    사유는 전편에 언급했던 분양 및 미입주부분 때문이며,, 더욱이 골치아프게

    만드는 부분중의 하나는 사업이 여의치 못했을때, 시행사의 '배 째라'입니다.

 

    이런 등의 의미에서 관공사는 비록 이윤의 폭은 적지만 안정적일 수 있는데,,

    건축부문은 그 비율이 미미한 편이며, 토목쪽은 그 비중이 절대적인바,,,

    그렇게 강조했던 Portfolio의 맥락은 이러한 부분과도 함께합니다..

 

    부동산은 알기가 힘듭니다...

    그거 정확히 예측하면,,, 건설사는 돈 마니 벌 수 있겠습니다..^^  어디 건설사

    뿐이겠습니까 ???

 

    부산쪽을 보면,,, 해당지역 불경기에 주택 과공급까지 겹쳐서,,, 겉보기에는

    매우 활발해보이지만,, 대표적인 침체지역인 것 같습니다...

 

    요즘, 세대당 인구수가 3.6인인가 그렇죠??? (통계 확인안해봤슴...^^)

 

    이러한 핵가족화의 가속도로 주택경기는 크게봐서 계속 성장해왔습니다...

 

    향후 10년(??)은 양적인 팽창이 둔화되며,,, 질적인 성장으로 버틸수 있다는

    얘기들이 있습니다...

 

    근데,,, 천년만년 갈까요 ????

    최근 대형건설사들은 나름대로의 장고 및 연구 중인 것으로 압니다...

 

    전통적인 수탁,자체사업 등은 점점더 한계점을 향해 치닫고 있는 느낌입니다.

    언젠가부터는 한계비용이 한계수입보다 커지는 때가 올 것 같습니다..

 

    즉, 양적 성장의 한계가 올 것 같습니다.. (물론 통일되면 대박이겠죠..ㅎㅎ)

 

    어떤 사업의 형태가 또 등장할지,, 어떤 주택문화가 형성될 지는,,,, 주도세력

    이 하기 나름일 수도 있겠습니다...

 

    상기, 1)~8)번까지의 사업형태를 한번 되씹어보시고,,, 추후에는 어떤 흐름이

    나올지,,, 어떤 회사들이 잘 주도할 수 있을지,,,,, 연구해보는 것두 재미있을

    것 같습니다..

 

즐건 주말되십쇼..^^^ 끝.