KCC건설(신뢰와 탄탄함이 느껴지는 건설사)

< 매출추이>

KCC건설은 KCC의 자회사로서

KCC가 46%, 정상영 KCC 명예회장이 15%, 아들인 정몽열이 15%를

보유하고 있어 대주주 지분율이 76%로 매우 높으며 유통물량이 제한적이다.

과거 손익을 보면 매년 꾸준하게 실적을 올렸다는게 특이하다. 과거 건설경기의 부침이

심하였는데도 이런 실적을 보인것은 경영자의 탄탄하고 보수적인 경영철학이 엿보이며

일부 실행 조정을 통해 손익을 평활하게 한 부분도 있는 것 같다.

이익은 건설경기 영향으로 다소 변동이 있었으나 매출이 꾸준히 늘었다는 것도 좋아 보인다.

특히 ROE 가 꾸준히 20% 로서 건설경기의 부침에도 사업을 효율적이고 안정적으로

유지한것이 인상적이다.

다만 최근 반기 실적이 작년 한해의 이익을 상회하는 놀라운 수익성을 보여주었다.

무슨 일이 일어난것인가.. 매출이 좀 늘긴했지만 엄청난 변화이다.

< 수주잔고 추이>

도급과 분양으로 구분되며 철구매출이 일부 있다.

2005년 상반기 기준으로는 도급 76%, 분양 22%, 철구 2% 로 구성되어 도급비중이 절대적으로 높다.

도급 신규수주는 건설경기가 부진했던 2004년에 3,100억원 규모로 줄긴 했지만 2005년 상반기에는 정부발주 물량 증가와 민간수주 회복세에 힘입어  4,377억원의 수주를 기록하였다.

회사는 올해 8,400억원의 신규수주를 목표로 하고 있는 데 수주추이를 고려할 때 거의 가능할 것으로 파악된다.

다만 내년에는 정부 발주 물량이 둔화될 가능성이 있고 주택경기의 불확실성으로 인해 수주가 정체될 것으로 보인다. 그러나 KCC건설의 시장지배력 향상과 경영능력 등을 고려하여 2006년에는 2005년 수준인 8,400억원, 2007년에는 9,400억원으로 신규수주를 추산해보았다.

분양사업은 사업특성상 신규수주의 변동성이 크다. 2002년 2,188억원에 최고치에 달한후 2003년과 2004년에는 각각 623억원, 1,152억원으로 둔화되었다가 2005년 상반기에는 거의 없는 것으로 나타나고 있다. 

2005년에는 수주가 없다고 보고 현재 몇개의 분양사업을 준비중에 있는 점을 고려하여 2006년 이후에는 매년 1,000억원의 분양수주를 가정하였다.

< 긍정적인 시나리오 >

원가율은 87~89% 수준으로 매년 조금씩 증가추세를 보이다가 2005년 상반기에는 83%로 급격히 하락하였음.  도급도 원가율이 개선된데다가 특히 분양의 수익성이 향상되었다. 이는 전체적으로 아파트 분양경기의 호조가운데 2002년에 분양된 물량이 2005년중에 완공되면서 예정원가보다 실제원가가 적게 됨에 따라 완공시 이익이 많이 계상되는 효과 였을 것으로 추정된다. 또한 도급공사중에서도 시행사를 통한 아파트공사에서도 마진율이 증대되었을거라고 보인다.

2006년 이후 도급공사의 원가율은 다소 증가하는 추세로, 분양원가율은 76.0% 수준까지 증가할 것으로 예측하였다. 도급공사의 수익성은 과거 추세를 고려하더라도 큰 무리는 없을 것으로 보이나 분양원가율이 70% 후반대로 유지될 지는 변수가 있다. 향후 추정물량을 많이 잡지 않았기 때문에 무리하지 않는 선별 공사를 감안하였다.

이에 따라 올해 영업이익률은 13%로 급상승할 것으로 보이나 향후 영업이익률은 10% 수준으로 수렴할 것으로 보인다. 그러나 이 수치도 과거 3년간의 8% 수준보다는 높은 수준이다.

동사는 매년 20% 정도의 배당성향을 보였으며, 이는 대주주 지분율이 높다는 점과 우수한 재무구조 및 잉여현금의 재투자가 크게 요구되지 않는 건설업의 특성 때문이다. 이런 배당성향이 지속적으로 유지될 거라고 보는게 합리적일 것이다.

이에 따라 이익이 거의 두배로 증가하는 2005년은 1,500원 ~ 2,000원 정도이 배당이 예상된다. 2,000원으로 배당을 가정했을 때 현 주가 대비 배당수익률은 7.6% 수준이며, 향후에도 절대이익규모의 큰 축소가 아닌 이상 2,000원 이상의 배당이 유지될 것으로 보여 중요한 안전마진의 확보가 될 것이다.

위 추정치는 향후 수주를 다소 낙관적으로 가정했을 때의 시나리오인데, 현 주가 대비 PER 는 2배 후반 수준일 될 것으로 보이고, 3년후 PBR 은 0.5에 수렴할 것으로 전망된다. 특히 ROE 는 올해 보다는 하락하겠지만 여전히 과거처럼 20% 의 높은 수준을 유지할 것으로 보인다.

< 보수적인 시나리오 >

보수적으로 올해 도급 신규수주를 8,000억원, 2006년은 5,000억원, 2007년은 6,000억원으로 수정하여 구해보면 순이익은 올해 560억원, 2006년 이후에는 400억 중반대로 감소함을 알 수 있다. ROE 도 20% 밑을 하회할 것으로 보인다. 그러나 여전히 PER 배수가 3초반대로 매력적이고, PBR 도 결국 2007년에는 0.5 에 수렴함을 알 수 있다.

< 결론 > 

장점)

1. KCC건설은 2002년 수주했던 분양물량이 올해 집중적으로 기성화되면서 수익성이

    극대화 되어 실적호전주로서 내년초 까지 단기적인 모멘텀을 제공할 것으로 보임.

2. 안정된 배당성향과 맞물려 배당금이 증가하여 연말 배당주로서 부각될만 하고,

    안전마진도 확보할 수 있음.

3. 향후 보수적으로 추정을 하더라도 여전히 부담없는 밸류에이션임.

4. 건설 종가 현대그룹의 방계회사로서 모회사 KCC와의 긴밀한 관계, 경영진의 양호한

    경영능력, 양호한 브랜드, 우수한 재무구조 및 과거 안정된 실적 및 높은 ROE 등을

    감안시 경쟁력을 갖추고 있는 것을 보임.

5. 위 경쟁력을 바탕으로 회사의 계획대로 여전히 높은 수주와 수익성을 유지할 경우

   (낙관적 시나리오)  시장은 PER 5-6배 이상의 높은 밸류에이션을 부여할 것으로 보임.

 단점)

1. 건설업종 자체의 업황이 하향세로 접어들었다는게 부담

2. 이에 따라 장기적인 이익 성장모멘텀이 약화

3. 내년 이후 이익이 둔화 내지 하락시 단기적으로 주가하락이 발생할 수 있음.

4. 유통물량이 적어 기관과 외인들의 과감한 매수가 힘듦 (역설적으로 생각하면 싸게 거래되는 이유이며 개인의 입장에서는 매수기회임)