가치인 클럽에 건설업종에 대한 좋은 글 많이 보았습니다. 특히 학이시습지님과 가치있는삶님의 글보고 참 잘썼다는 생각이 들더라고요. 저도 비슷한 생각을 갖고 있고요. 제가 말씀 드리고 싶은것은 그런 분석보다는 상식과 상상력의 각도에서 말씀드리겠습니다. 저는 상장 건설회사 회계팀에서 3년정도 근무하였습니다.
생각의 단초를 말씀드리니 여러분마다 생각이 틀리시리라 판단됩니다. 가볍게 가려 합니다.
우선 브랜드에 대한 부분입니다.비교적 다른 일반제조업에 비해서 상당히 무시되온 부분이죠. '자이','푸르지오','레미안' 등 아파트 건설에서도 브랜드의 중요성이 강조되고 있습니다. 대림의 'E편한 세상도 있고요. 광고업계분들은 상당히 후진적이고 낙후되어 있다고 보더군요. 건설업 광고에 대해서...분양 카달로그 제작이 아직도 주류를 이루고 있고, 건설회사 이미지 및 브랜드에 소구하는 초기단계라고 봐야 겠지요. 저희 회사 사장님은 '아파트는 아줌마들이 사고, 좋은 위치에 잘 지으면 팔린다' 요런 후진적인 생각을 가지신 분이지만, 아직도 시장에서 먹히고 있는 현실입니다. 만약 강남 삼성동이나 신사동에 2,3동 정도 중대형 아파트를 중견건설업체가 짖는다면 잘 분양될까요? 시장현실은 잘 분양된다 입니다. 아직은 브랜드에 의한 독점력은 걸음마 단계라고 해야 되나요. 그러기에 중소형 업체들이 수주로 인한 깜짝 실적들도 보입니다.
두번째로 제품에 대한 차별성입니다. 아시다시피 종합건설사는 자체 시공을 하는게 아니라 자재,외주부분을 하도급 업체에게 맡깁니다. 어떤 의미에서는 금융,기술 서비스회사인거죠 건설사라는게....각 시공사별 품질의 차이...? 이게 좀 애매합니다. 만약 '레미안' 브랜드를 갖고 강남에 있는 아파트와 강북에 있는 아파트에도 품질의 차이가 있습니다. 분양가나 도급금액별로 자재,외주부분에서 차이가 나는거죠. 그런 동일지역에 다른건설사의 품질의 차이는 어차피 설계도 외주인데 거의 차이가 나지는 않는다고 봅니다. 단 기업문화나 프로세스차이에서 오는 약간의 차이가 있다고 봅니다. 참고로 모 대기업 건설현장에는 지정된 장소에서 흡연하지 않으면 바로 인부들 해고조치 하더군요^^
세번째로 건설회사를 볼때 가장 중요한 부분이 재무제표에 있는 공사현황과 수주잔고입니다. 현장별 매출과 잔고 손익이 일목요연하게 나오면 좋겠지만(내부적으로는 있지요), '분양원가'공개부분이라도 맞물려 있어서 조심스러운 부분입니다. 건설사 재무제표 보면서 느낀건 자체공사(주로 자체 아파트분양공사)에 대한 부분이 상당히 간단히 주석사항으로 나오더군요. 여기서 추정의 팁을 말씀 드린다면,
우선 토목,건설,자체공사로 나누어서 생각해야 되고요. 토목공사는 안정적이긴 하나 마진율이 일반적으로 적은편입니다. 그 이유는 예를 들면 다음과 같습니다. 우선 손해나는 공사를 xx국토관리청에서 떠 앉는다. 그러면 이익나는 공사를 한개나 두개 다시 얹어 준다. 요런스타일로 토목관급공사는 이루어 집니다. 무언가 커넥션이 있어야 가능한 일이고요. 주로 중견건설업체들이 항만이나 도로공사 많이 하는데 별로 큰 수익을 주지도 않으면서 오랜기간 사업하므로 연 재무제표에 미치는 영향은 큰 플러스를 주지는 못하네요.
그리고 건설공사는 아파트의 경우 재건축 조합 공사가 주류를 이룹니다. 우선 서울권에 재건축 조합 도급공사가 몇개인지가 상당히 중요하고요.자체공사도 아파트 공사라면 서울권에 사업지가 몇개인지가 중요합니다. 강남권이라면 공사이익이 2.5동에 200억정도 난다고 가늠해보는것도 좋고요. 그리고 문제는 주상복합입니다. 주로 오피스텔이나 이런부분들 경기도에도 많고요..요부분들이 미분양건들이 많습니다. 그래서 한 사업지당 일년에 100억정도 까먹는것도 보았습니다. 자체분양이던 도급공사로 해서 시행사 부도도 잦은 편이고요. 그래서 추가적으로 미분양된 물량이 어느정도인지 알아보는것도 좋은방법입니다. 부동산시장에 대한 감이 좋은분들이 유리한 부분인듯 합니다.
정리하면 이렇습니다. 토목공사에서는 안정적이고 적은 수익이 자체분양공사에서는 놀라운 수익에 위험도 상존하고 있습니다.
네번째로 건설회사에는 계열회사들중 지분법평가대상이 않되는 회사들을 계열사로 가진경우가 있는데 주로 특수면허의 자재회사나 외주회사이거나, 분양및 도급수익을 이연시킬수 있는 거의 페이퍼컴퍼니 회사들이 있습니다. 주석사항에 나와 있고요. 이런회사의 순익이 200억 가까이도 되는회사들도 보앗습니다. 쉽게 얘기하면 실제 재무제표는 순익이 300억이나 실직적으로 500억인 회사들이죠. 반대로 손실을 은폐시키고자 하기도 하고요, 절세목적으로 이용되기도 하고요, 여러목적이 혼재된 회사 이기에 증감원 싸이트에서 재무제표 확인도 필수적으로 해야 되는 부분입니다.
마지막으로 중견건설업체들 재무제표를 여러가지 방식으로 비교하는것도 도움이 됩니다. 예를 든다면 중앙건설,성지건설,동양고속건설 주가와 재무지표들을 비교하는 것도 괜찮을것 같습니다. 공사형태별 비율도 계산해 보시고요.
그냥 건설회사들에 대한 감을 잡으시고자 말씀드린것입니다. 요세 서울권에 도급공사이던 자체분양이던 수주하는게 정말 힘든것 같습니다. 유일하게 남은부분이 강남 재건축 부분이라고 사료되고요. 포스코의 '더 샵'이 건대부분에서 크게 공사하고 있더군요. 그정도 물량이면 (주판알 굴러갔습니다) 강남에서 1000세대에 자체분양하면 정말 대박 터질거라는 생각을 하면서 이만 마칩니다. ^^
행복하시고요
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전 포토중 건설비중이 높은 편입니다.
혹시 업체에서 느끼기에 향후 유망한 건설업체를 꼽는다면 어디일까요.
그리고 중견상장업체중 턴어라운드 될 수 있는 업체로 어디로 뽑으시나요 ?
무엇보다 현재 대형 선두 건설업체의 per 는 5 ~ 8배, 중견건설업체는 per 2- 4 배 정도에서 형성되어 있습니다. 그리고 상당 업체가 올해 수주호조가 이어지고 있고 매출액의 3배 이상의 수주잔고를 보이고 있어 현재의 이익이 2-3년간도 유지되거나 증가할 것으로 예상됩니다.
건설사 주가가 많이 상승했지만 아직도 저평가 되어있어 상승여력이 많다고 전 개인적으로 보는데요.
향후 건설주의 리레이팅 과정이 더 진행될 여력이 있다고 보시나요 ?
대뜸 많은 질문 드려 죄송합니다.. ^^
그래서 현재 투자등급이 아닌 건설사는 투자등급을 받기 위해 기를 쓴다고 알고 있는데요.
혹시 그런 제도시행이 이미 투자등급인 회사의 시장지배력을 더 강화하는 요인이 될 까요 ?
상위권업체에는 유리한 제도변화라고 보는데 그 파급효과가 어느 정도인지 혹시 아시나요 ?
요세 느낌을 말하면....산 중턱에 있는데 하산한 느낌이라고 할까요?^^정상인줄 알고요.3루타나 4루타 종목이 단타로 크친 느낌입니다.
전 중견건설업체에 기준을 중앙건설로 보고 분석하고 있습니다.
업체를 굳이 뽑으라면 한신공영,중앙건설,동양고속건설,성지건설,성원건설인데요. 기업마다 조금씩 사정이 틀리고요. 성원건설은 조금 불안하고요. 동양고속건설은 재상장되는 시점에서 한달정도 분할매수 계획이고요. 중앙건설은 많이 오른 가격이 부담이긴 하네요. 그래도 이들 업체중 가장 수익성 경영한다고 판단하고 있고요.
그리고 저번에 보았던 가치있는 삶님의 리포트는 정말 좋던데요.정신이 번쩍 들었어요.많이 배우고 있답니다.
현재 2분기 실적까지 발표가 되었는데 분기별 실적을 쭉 짚어보시면 알수 있겠지만, 지난해 4분기 기점으로 완전한 흑자기조로 돌아서면서 모든 영업실적의 지표가 급속하게 우상향하고 있습니다.
매출및 이익상승률이 아주 높지만 보수적으로 상반기 실적만을 기준으로 예상해본 올해 EPS는 3,000원 부근이며 현재가 8,000원은 저점 대비 많이 올랐지만 현재의 실적 기조에 비교하면 아직 비싼 가격 같지는 않습니다.
올해 수주잔고등을 한번 체크해 보시면 좀 더 판단에 도움이 될것 같네요..
참고로, 지난해 25%의 감자와 그동안의 그룹사 부실로 인한 지분법평가손 등의 모든 누적부실분을 모두 상각시킨 관계로 올해 자기자본이익률(ROE)의 급격한 개선이 이루어질 듯 합니다.
이미 코오롱 그룹차원의 턴어라운드 발생으로 코오롱건설의 턴어라운드가 더 호조건속에서 이루어질듯하네요...