코크렙 II

코크렙2호는 리츠 회사입니다. 리츠 ? REITS ? 쉽게 설명해보겠습니다.

 

알짜배기 빌딩은 高임대수익이 가능합니다. 그래서 어르신들은 빌딩하나 사서 임대수익으로 사는 것이 꿈이라고들 하시지요..

 

그러나, 빌딩을 사기 위해서는 일단 수십억~수천억이 있어야 하고, 부동산이기에 돈이 장기간 묶여버린다는 단점이 있습니다.

 

만약, 수백,수천명의 돈을 모아 빌딩을 사고 서로 이익을 나누어 갖는다면 어떨까요? 그리고, 이러한 형태의 사업을 주식시장에

 

상장시켜 거래가 가능하게 하여 투자한 돈을 언제든지 쉽게 넣고 빼고 할 수 있다면 어떨까요?

 

그래서 탄생한 것이 '리츠' 입니다.

 

 

리츠의 사업 흐름은 이렇습니다.

 

우선, 돈을 모아, 빌딩을 삽니다.

 

그 후엔, 당연히 임대를 합니다.

 

그리고, 임대수익의 거의 대부분을 배당으로 주주들에게 나누어 줍니다.

 

 

그럼, 리츠 초기에 돈을 투자한 투자자의 수익흐름은 이렇습니다.

 

1. 빌딩 매입 쯤 : 가끔 적당한 빌딩을 매입 못하는 리츠도 있습니다. 그럼 적당히 벌금 좀 주고 해산합니다.

 

뭐 그냥 짧은 기간에 황당함과 함께 약간의 벌금?보조금? 정도 받는 겁니다.

 

2. 임대수익 발생하고 상장되면서.. : 매 6개월마다 배당을 줍니다.(리츠는 특이하게 6개월이 1기 입니다)

 

적당한 빌딩을 잘 샀는지 그리고 임대가는 높게 잘 계약했는지 공실률은 어떤지에 따라

 

투자금 대비 임대수익률은 달라질 것입니다. 대체로 연 8%~10%는 되는 것 같습니다.

 

임대수익률에 따라 배당금을 비례할테고, 상장된 리츠 주식의 가격도 결정됩니다. 

 

임대수익이라는 것이 특별한 일이 없으면, 꾸준합니다. 그래서 안전한 만큼, 성장도 없습니다. 그래서 리츠주식은 언제나 그 가격입니다.^^

 

 

여기까지 상황을 투자자입장에서 접근해본다면, 투자기회는 크게 2가지 입니다.

 

첫째, 임대수익률이 10%는 나올 것 같은 빌딩을 매입하기 위해 리츠회사가 설립될때 돈을 투자하여, 10% 임대수익률이 나와 상장이후, 주가가 오를때까지 보유하고 판다.

 

둘째, 언제나 그 가격인 리츠주식에 투자하여, 예상할 수 있는 연 7-8% 이상의 배당을 받는다.

 

 

여기까지 읽으신 분들은 참 지루함을 느끼셨을 겁니다.^^ 그럼 지금부터 본론을 시작해보겠습니다.^^

 

위에서 서술한 내용에 한가지 변수가 있습니다. 여기에 투자아이디어가 있습니다.

 

리츠회사가 빌딩을 팔고, 회사를 청산할 수도 있습니다. 이 경우, 빌딩의 시세차익이 발생할 수도 있습니다.

 

그렇게 된다면, 이 시세차익을 주주들에게 배당으로 나누어주면서, 회사는 청산하게 됩니다.

 

그럼, 코크렙2호의 예를 통해, 실제 적용토록 해보겠습니다.

 

 

코크렙2호는 현재 명동의 한 빌딩을 소유, 임대를 하고 있는 리츠회사입니다.

 

기존의 꾸준한 임대수익과 배당으로 인해, 4500원~5000원 사이의 주가를 유지하고 있었습니다.

 

그러나, 최근 명동빌딩을 팔기로 하고, 청산계획을 발표하였습니다.

 

장부가 827억원의 명동빌딩은 128억의 시세차익과 함께 955억원에 팔기로 계약되었고, 이는 공시되었습니다.

 

그리고, 99%의 주식을 유상소각하기로 결정하였습니다.

 

따라서, 現코크렙2호 주주는 3가지 수익이 생깁니다.

 

1. 유상소각으로 인해 주식 대신 현금 지급

 

2. 기존의 임대수익에 의한 정기배당

 

3. 명동빌딩 시세차익에 의한 배당

 

 

하나하나 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 유상소각으로 인해 주식 대신 현금 지급

 

    가장 간단하면서도 확실한 내용입니다.

 

    2005.9.22 기준으로 주당 5070원 지급됩니다.(이는 공시된 내용입니다)

 

2. 기존의 임대수익에 의한 정기배당

 

    건물을 매각하기로 하면서, 공실률이 조금 늘어났을 겁니다.

 

    회사측에 확인한 결과, 전기만큼의 수익만 유지되었다고 합니다.

 

    배당금도 전기와 같은 수준으로 지급될 것이라고 합니다.

 

    전기의 배당금은 83원 이었습니다.

 

    이 배당금은 9월 중순을 전후해서 지급됩니다.

 

3. 명동빌딩 시세차익에 의한 배당

 

    빌딩은 128억원의 시세차익을 남겼습니다.

 

    그러나, 128억원 모두를 배당으로 주지는 않습니다. 복비 등 여러 잡비가 있기 때문입니다.

 

    이 부분은 예측하기 좀 어려운 점이 있습니다. 왜냐면, 복비 등이 아직 나가지 않아 아무도 모르기 때문입니다.

 

    그러나, 회사측 담당자의 예상치에 의하면, 120억 or 110억 이 배당으로 지급될 것 같습니다.

 

    제 생각에도 복비가 20억원 이상 나올 것 같지는 않습니다.^^

 

    한가지 더 말씀드리면, 위의 시세차익에 대한 세금은 전혀 없습니다.

 

    리츠는 사업 특성상 양도세를 내지 않고, 법인세만 내게 됩니다.

 

    그러나, 거의 대부분을 배당으로 준다면, 법인세 이전에 지급되는 것이기에, 세전 시세차익 128억원에 세금이 부과되지 않게 됩니다.

 

    현재 주식수가 총 1120만주이므로, 주당 예상 배당금은 982.14원(110억 적용시) or 1071.43원(120억 적용시) 입니다.

 

   이 배당금은 9월 중순을 전후해서 지급됩니다.

 

 

이제 종합해서 예상 수익률을 계산해보겠습니다.

 

코크렙2호를 6월 말에 X원에 매입했다고 가정하면,

 

9월 중순~9월 말까지 5070원 + (83원+(982.14 or 1071.43)) * (1-0.154)원을 받게 됩니다.

 

* 0.154는 배당소득세 15.4%을 고려한 수치입니다.

 

즉, 5971.11원(110억원 적용시) or 6046.65원(120억원 적용시)을 받게 됩니다.

 

 

그럼 매입가 X원 별로 3개월(6월말~9월말) 수익률을 계산해보겠습니다.

 

	수익금		3개월 수익률		연환산수익률
X	110억일때	120억일때	110억일때	120억일때	110억일때	120억일때
5500	471.11	546.65	0.085656	0.099391	0.389215	0.46086
5550	421.11	496.65	0.075876	0.089486	0.339826	0.408923
5600	371.11	446.65	0.06627	0.079759	0.292612	0.359275
5650	321.11	396.65	0.056834	0.070204	0.24746	0.311794
5700	271.11	346.65	0.047563	0.060816	0.204262	0.266368
5750	221.11	296.65	0.038454	0.051591	0.162918	0.222892
5800	171.11	246.65	0.029502	0.042526	0.123332	0.181265
5850	121.11	196.65	0.020703	0.033615	0.085418	0.141395
5900	71.11	146.65	0.012053	0.024856	0.049089	0.103192
5950	21.11	96.65	0.003548	0.016244	0.014267	0.066575
6000	-28.89	46.65	-0.00482	0.007775	-0.01912	0.031465

 

엑셀로 살짝 해보았습니다.

 

예를 들어 설명드리면, X=5750원이면, 수익금은 221.11원 or 296.65원 이고, 3개월 수익률은 3.8454% or 5.1591%입니다.

 

그리고, 연환산수익률은 16.2918% or 22.2892% 입니다.

 

최근 5000원에서 오르기 시작하여, 5800원까지 올랐고, 장중 저가는 보통 5750원 정도입니다.

 

5750원 기준으로 연 16.3% or 22.3%가 거의(?) 확정된 투자입니다.

 

매입원가별 투자매력도는 위의 엑셀표를 바탕으로 스스로 판단하시면 될 것 같습니다.

 

예를들어, 6000원에 매입하시면 안되겠죠? 수익이 날 가능성도 반반이고, 난다고 할지라고 연3.1%이니까요.

 

즉, 지금 6000원 이상에 매도주문 낸 사람들은 나쁜 사람들이죠.ㅋㅋ

 

 

3개월 3-5%(연환산 12.6%~21.55%)의 확정수익을 대단한 수익으로 느끼시는 투자자, 현상승장에서 포트의 일정부분은

 

확정高수익자산에 배분하고자 하는 투자자라면 위의 투자가 분명히 매력적으로 느껴지실 겁니다.

 

단, 3개월에 3-5%에 만족할 수 없는 투자자이거나, 기대수익이 높은 저평가 주식을 확실히 알고 투자하시는 투자자라면,

 

위의 투자의 매력도는 떨어질 것입니다.

 

좋은 투자기회와 함께 다가온 리츠회사를 이번 기회에 공부해보는 것도 좋을 것 같다는 생각이 듭니다.

 

그럼 모두 성공적인 투자하십시요.

 

 

* 제가 잘못 판단한 내용이 있을 수 있으니, 투자를 하시기 전에 반드시! 위의 모든 사항을 본인 스스로 확인하시기 바랍니다.

 

* 위의 기업의 투자기회에 대한 화두를 주신 캬오형님께 감사의 말씀드립니다.