현대산업개발- 국내 민자SOC의 최강자

 현대산업개발은 1977 년 현대양행의 계열사로 출발하여 (설립 시 한라건설), 1979 년에 현대그룹으로 편입된 종합건설업체로서 설립초기 해외건설에 주력하여 오다가 해외건설 경기침체로 곤란을 겪었으나, 1986 년 11 월 주택건설 전문업체인 한국도시개발㈜을 흡수, 합병한 이래 주택분양사업 및 도급공사에 주력하고 있다. 현대산업개발은 과거에 주택건설사업에 주력하여 왔으나, 최근에는 토목사업의 확대 계획 하에 수주를 점차 늘리고 있으며, 특히 민자유치 SOC 사업에 활발히 진출하고 있다.

◇ 업계 최고의 수익성

  현대산업개발은 다른 대형 건설사와는 분명 차별화된 사업구조를 가지고 있다. 타 업체들이 리스크 관리 차원에서 토목 비중을 늘리는데 반해 현대산업개발은 주택과 민자 SOC분야에 치중하고 있는 것이다. 이는 보는 관점에 따라서 리스크가 높은 사업구조가 될 수도 있겠지만 반대로 강점인 분야에 집중함으로써 이익을 극대화 할 수 있는 구조로도 볼 수 있다. 2000년 대 초반까지는 다소 위험이 높은 사업구조로 인식돼 할인 요인으로 작용해 온 것이 사실이다. 그러나 저금리 기조 정착으로 건설업의 사업 리스크가 크게 줄어들어 오히려, 선택과 집중을 통한 이익극대화로 평가를 받고 있다.

  현대산업개발은 주택 사업(특히, 자체사업)과 민자SOC에 특화 된 대형 건설사이다. 국내 최대의 주택업체로서 축적된 노하우(I-PARK브랜드)는 달라진 금융환경에서 리스크 이기 보다는 기회로 작용하고 있다. 특히, 고도의 사업기획력(Developer)을 요구하는 자체사업의 높은 경쟁력은 향후 도입 될 후분양제 하에서 그 위력이 더 해질 것으로 예상된다.

  민자SOC 사업은 전적으로 사업을 주도적으로 추진하는 ‘주간사’의 능력에 따라 성과가 좌우되기 때문에 역시 고도의 사업기획력과 프로젝트 파이낸싱(PF) 능력이 필수적이다. 특히, ‘주간사’ 에게는 모든 권한과 능력이 집중되기 때문에 이에 부응하는 고수익이 보장되는 사업이다. 현대산업개발은 국내 최대의 민자 SOC 주간 사업자로써 고 수익 구조를 보여주고 있다.

  현대산업개발의 2004년 실적기준 영업이익률 13.7%를 기록하였다. 보통 7~8%인 경쟁대형건설업체들의 압도하는 매우 높은 수준이다. 2004년 매출액과 영업이익의 절대 규모를 경쟁대형업체와 비교할 경우 현대산업개발의 수익성이 얼마나 높은 수준인지 확인 할 수 있다. 2004년 매출액은 대림산업과 LG건설이 각각 40,730억 원, 40,491억 원으로 현대산업개발의 25,948억원 보다 1.5배 이상 많은 수준이다. 반대로 영업이익은 현대산업개발이 3,556억에 달해 대림산업과 LG건설의 3,070억 원, 2,291억 원을 각각 16%, 55% 초과하고 있다. 즉, 적은 외형에도 탁월한 수익구조를 바탕으로 영업이익 규모에서는 경쟁사를 압도하고 있는 것이다. 2005년 1분기에는 영업이익률이 무려 16%를 넘어서면서 건설업체로는 최고의 영업이익률을 달성하고 있다.

◇ 민자SOC 시장의 최강자

  민자SOC 사업은 건설업 분야 중 유일하게 성장 전망이 밝은 분야다. 민자SOC 사업이란 정부 예산으로 추진해야 할 사업이나 공적자금 투입 등으로 예산이 부족해 민간자본으로 대체하는 사업을 말한다. 국내 SOC 구축 수준은 외국에 비해 크게 떨어진다. 한 예로 빈약한 SOC 투자로 GDP 대비 물류비 비중이 선진국 대비 2배가 넘는다. 그만큼 도로, 항만 등 SOC가 낙후 되었다는 증거다.

  민자SOC사업은 정부가 해야 할 SOC를 민간자본이 투입되어 진행되기 때문에 정부에서도 일정마진을 보장해 주고 있다. 따라서, 안정성과 수익성이 겸비된 사업 분야다. 현대산업개발이 민자 SOC에서 독보적 입지를 구출 할 수 있는 이유는 크게 두 가지로 나뉜다.

  첫째, 현대산업개발은 건설 업체 중 가장 많은 현금을 가지고 있다. 민자SOC는 돈이 먼저 집행되는 선 투자사업이기 때문에 자기자본이 풍부해야 한다. 둘째, 현대산업개발은 풍부한 개발사업 경험과 전문인력을 충분히 보유하고 있다. 이를 근거로 정부와의 협상에서 탁월한 능력을 발휘할 수 있다.

◇ 리스크 요인

2005년, 매출 및 이익이 줄어들 가능성 증대

  현대산업개발의 주택부문에 치중된 사업구조는 동전 양면과도 같다. 좋은 기회이자 위험 요소이다. 2005년은 외형 및 이익 모두 전년대비 정체되는 수준에 그칠 전망이다. 이는, 2003~2004년 중에 주택사업에서 매출로 계상된 사업이 상대적으로 많았기 때문에 2005년에는 매출로 계상될 사업이 많이 줄어든다. 또한, 기본적으로 주택부문의 비중이 큰 사업구조(자체 및 외주 포함시 매출액의 65% 수준)하에서 규제위주의 부동산정책 기조가 전반적으로 지속되는 가운데 신규 대형주택사업의 시행이 어려울 것으로 보이기 때문이다.

  그동안 현대산업개발이 추진해 온 민자SOC사업이 점차 본격화 될 예정이라는 점과 함께 정부가 경기진작 차원에서 민자SOC사업의 확대를 추진하고 있는 것은 긍정적이나, 아직은 사업구조 상 민자SOC사업 비중이 낮아(2004 년 매출액 기준 8% 수준) 외형 및 이익 증가를 주도하기는 어려운 상황이다.

좋은 회사이나 비싼 가격에 거래돼

현대산업개발의 주가는 사상 최고가 근처에서 거래되고 있다. 최근 4분기 기준 PER은 7.02배, PBR은 1.1배로 다른 업체에 비해 웃돈이 얹혀져 거래되고 있다. 배당수익률도 크게 낮아졌다. 순현금 구조에도 불구, 용지매입, 민자 SOC사업에의 투자 등 향후 사업전략과 맞물려 배당성향을 높일 수 없어 2005년도 배당수익률은 낮은 수준 일 것으로 예상된다.

김세훈 shkim@viptooza.com