A.       비율분석으로 본 현재의 주가상태

주요 주가지표

PER:9.75

ROE:8.3

EPS:62원

BPS :1045원

액면가:1000원

전년도 배당성향 : 45%(소액주주 33원, 대주주 8원)으로 작년에 처음배당실시

        전년도와 동일한 배당시 5.3퍼센트의 시가배당률. 올해는 배당 없을 듯

현주가:615원

B.       저평가판단사유

-2005-01-28일 현재 주가는 액면가의 61%로써 주당순자산 1045원, 2004년 주당영업수익 674원에 못미치는 현저한 저평가 상태임.

-한국토지신탁의 ROE는 8.3(V챠트참고), EPS 62(우리증권 HTS)으로 최근 주가가 많이 올라 싸지 않은 편이나 부채비율이 갈수록 줄고있어 ROE가 상승추이에 놓여있으며, 위에 언급한 법령개정으로 인한 업황개선과 시장상황의 급격한 변화가 예상되어 인해 450-650대를 설정해놓고 저가매수의 기회로 활용해야 한다고 사료됨. PER로 기준으로한 9.75로 비교대상으로 삼은 부동산 투자펀드인 코크랩1호의 22.5, 코크렙3호의 24.88에 비해 저평가 되어있다고 판단됨.

-부채의 지속적인 축소

한국토지신탁의 부채비율의 경우 '02년에 371%에서 '03년의 경우 287%로서 약 84%p대폭 축소되는 등 점진적으로 그 비율이 감소하는 추세임. 관리, 담보, 처분 등의 비개발 신탁과 리츠, ABS, 프로젝트파이낸싱 등의 부동산금융업무에 비중을 두어 재무안정성에 주력하고 있는 실정임.

C.       적정주가분석

적정주가는 삼족오님이 쓰셨던 계산법 적용해 보았습니다. 적정주가를 구해보려고 여러 자료를 읽어보고 제 나름대로 만든 계산법도 적용시켰습니다.

 

삼족오님이 만드신 간단한 수식

https://www.itooza.com/board/view.php?no=3708&category=403&board=0&page=1&searchmode=content&search=

주가 = BPS * ROE / 5.5 (저축은행정기적금이자)

1610원=1,067*8.3/5.5

주가밴드에 따른 간단한 적정주가 산출

이 방법은 기업의 실적이 지속적으로 증가하고 있을 때 이익증가율의 상단을 전고점이 찍고 내려온다는 경험이 바탕이 되었습니다. 즉 과거 이익률과 이익이 최고점 이었던 때의 최고수준의 주가를 찾아서 현재주가와 비교해 보는 방법입니다. 여기에는 코스닥 상승률이 들어가서 상대적인 강세장에서 소외도를 판단 할 수 있으면서 시장수익률정도의 수익을 올렸을경우 어느정도 주가수준인지 알아 볼 수 있는 방법입니다. 시장수익률을 넘어서기가 어렵다는 점도 경험칙으로 볼 때 소외강도가 높을수록 할인요소가 있다고 볼 수 있습니다.

지금과 비교해 볼 주가는 작년수준입니다. 코스닥이 최악의 불황이었던 작년에 한국토지신탁의 최고 주가는 770원 최저는 400원이었습니다. 51.9%의 변동률을 보여줬습니다. 코스닥은 340(정확한 수치가 없습니다) 에서 468로 72%의 상승률을 보여줬습니다. 두 상승률의 차는 20.7%입니다.

 즉 770원에서 20%가 더 상승한다고 가정합니다. 1/29일 금요일 현재 시장수익률을 따라간다고 할 때 920원이 나오는군요.

2. 기업 내재가치분석

A.       경영자에 대한 평가

 인터뷰로 평가함

l         한국토지신탁에서 오랜기간 근무 부동산에 대한 전문가로써, 다양한 경험이 있으리라 판단.

l         경영자는 개발신탁중심에서 리츠와 부동산 유동화로 중심축을 이동시켜 주요 사업으로 인식함

l         조창수사장 선임 이후에 첫배당, 차등배당 실시

인터뷰 내용

"소액 부동산 투자자들에게 좀더 가까이 다가가기 위해 전체 매출의 80% 정도를 차지하는 개발신탁(부동산 개발사업의 사업권을 넘겨받아 관리나 처분을 대행하는 것)의 비중을 점차 줄여나갈 생각입니다"

지난 10월7일 국내 최대 규모의 부동산신탁업체인 한국토지신탁(한토신)의 최고경영자로 취임한 조창수(53) 사장은 "한토신의 사업영역이 부동산 신탁업무를정말로 필요로 하는 소액 투자자들로부터 괴리된 측면이 없지 않았다"며 이같이밝혔다.

조 사장은 "정부의 잇딴 부동산시장 안정대책의 영향으로 투자환경이 갈수록 불투명해지고 있다"며 "이럴 때일수록 신탁업무를 필요로 하는 수요자들은 점점늘어날 것"이라며 자신감을 보였다.

조 사장은 이를 위해 취임하자마자 한토신이 이미 추진중인 리츠산업 진출을 독려하는 등 소액 투자자들에게 다가서기 위한 다양한 노력을 기울이고 있다.

지난 77년 한토신의 모기업인 한국토지공사에 입사해 26년간 근무한 뒤 최고경영자 위치에 오른 조 사장은 "한국토지신탁의 경우 공기업인 토지공사와 달리코스닥시장에 등록돼 있는 기업이기 때문에 주주들에 대한 책임감을 강하게 느낀다"며 "주주들의 수익을 극대화하기 위해 수주영업을 강화할 계획"이라고 말했다.

이같은 노력으로 조 사장이 사장으로 취임하기 전까지 84억원 수준에 머물렀던수주액이 4.4분기들어 급증, 연말까지 5백억원에 이를 전망이다.

조 사장은 "별다른 사고만 없다면 지난해보다 2배이상 늘어난 1백50억원 정도의당기순이익 실현 목표를 무난히 달성한 것으로 본다"고 말했다.

B.       사원들의 보수와 직무 만족도 이직률에 대한 평가

 한국토지신탁 같은 회사는 상당한 노하우가 필요한 직무로써 오랜기간의 경험이 축적되지 않으면 경쟁력을 갖추기 힘듦. 1인당 보수와 복지제도로 평가함.

남자직원들과 여자직원들의 편차가 심하지만 월 430만원의 평균연봉은 평균이라 다른 자료를 조사해 봄. www.payopoen.co.rk 참고.

대졸 초임은 2900, 대리는 4150, 과장은 5500, 부장은 6100으로 대기업수준임. 성과에 따른 성과급제도와 주택자금, 전세자금, 학자금, 자기계발비등의 복지제도가 있음. 토지개발공사에서 설립해서 분위기는

C.       IR활동에 대한 검토

 IR활동은 홈페이지와 IR실적을 보고 판단

홈페이지 IR은 깔끔하게 잘 관리되고 있으며 작년 3분기를 기점으로 한국토지신탁에 대한 언론보도가 많아 지고 있어서 기업홍보기능이 강화되는 시점으로 파악되고 있음.

 외국인 보유지분이 1.9%로 증가한것도 IR활동의 증가와 노출도 증가에 따른것으로 판단됨

D.       향후기업가치 변화에 대한 가능성

전에는 코아루라는 상호로 막연히 아파트 건설회사정도로 알려진 것이 많았으나 향후 부동산 연계 금융회사로 적극적인 전환과 발전이 예상됨. 즉, 부동산도 주식시장처럼 직접투자시장에서 부동산유동화증권이나 리츠투자로 간접투자시장이 형성될 시 시장 지배적인 사업자인 한국토지신탁의 기업가치의 변화를 예측 해 볼 수 있음.

참고자료;http://blog.naver.com/huanlil/20007576929

E.       지분관계와 워런트의 존재

64,345,000주의 물량이 01.11.29 ~ '06.7.29 기간에 1000원에 전환 될 예정임. 액면가에 못미치는 관계로 1000원미만에서 주가상승을 방해하는 요인으로 작용되고 있으나, 기업실적 개선뒤으로 자사주매입을 통해 주식수를 줄일경우 액면가 이상으로 레벨 업 되는데 도움이 될 듯.

3. 결론

한국토지신탁은 건설회사가 아님. 금융회사임. 부동산시장이 소액, 거주위주의 묻지마 투기에서 상업용 건물, 투자자산으로서의 인식변화가 시작되는 점에 유의 해야 함.

최근 재평가중인 건설회사보다도 못한 벨류에이션을 적용받기에는 시장에서의 지위가 공고하고, 토지개발공사라는 든든한 뒷배경이 자리잡고 있음. 최근 부동산 경매펀드, 구조조정의 일환으로 상업용 빌딩/부동산을 투자펀드에 매각하는 경우가 잦아지면서 이 분야의 시장성을 입증하고 있음.

은행계열 회사보다 이 분야에 오랜기간 노하우를 쌓은 한국토지신탁이 자산유동화시장에서도 충분한 경쟁력을 갖춰나갈 수 있다고 생각함.

다만 BW로 인한 유통물량 증대와 우리가 흔히 접할 수 있는 초우량기업의 매력적인 벨류에이션에 비해 초라한 수익구조는 투자금 투입전에 충분히 고려해야 한다고 사료됨.