부동산 개발에 대한 여러가지 생각들

제 고향 청주에 드림플러스라는 생뚱맞은 쇼핑몰이 생겼습니다.

제 관심분야에는 공공건축같은 얼토당토 않은 것도 있어서 들어가서 여느 건물이든 들어가면 이리저리 공간활용을 둘러보는 편입니다.

얼마전에 여길 가봤더니 대단한 투자를 한 건물이 정말 깨는 외벽 색상에다가 내부 공간활용이 엉성해서 많이 놀랐습니다.  여기에 엄청난 크기의 목욕탕은 정말 압권이었죠 -_-;;

가령 명동에 있는 밀리오레에 개인병원과 목욕탕과 헬스클럽에 멀티플렉스 극장과 핸드폰상가에 옷가게들이 한 건물에 뒤죽박죽 되어있는 형태였습니다.

좋은 빌딩/상가/쇼핑몰 건축에는 몇가지 요소가 있는것 같습니다.

 

좋은 상권에는 적당히 지어도 사람들이 오가면서 물건을 팔기 쉽습니다.

그렇지만 막 개발되는 상권에는 어떻게 사람들을 끌어모을 수 있을까라는

생각과 관찰을 해보니 다음과 같은 요소가 있는것 같습니다.

 

1. 사람을 유인하는 요소.

2. 사람을 오래 머물게 하는 요소.

3. 사람이 사람을 불러모으는 요소.

4. 주변 상권과 외연을 확장시켜서 건축물 자체의 가치를 증대시키는 요소.

 

우리가 흔히 말하는 성공하는 대형 빌딩/상가/쇼핑몰의 몇 가지 모델인

테크노마트와 COEX와 Doota를 보면..

많은 경우 대규모 멀티플렉스 극장이나 대형 서점을 포함하고 있고,

대규모 식당가를 갖추고 있고, 각자 자신들의 카테고리에서 다채로운

구색을 갖추고 있습니다.  그게 아니라면 한 건물이 아니라 주변 상가와

이러한 분업관계가 일어나고 있습니다.

그리고 이들 건물로 인해서 주변 상권이 보다 강력하게 개발되는 측면이 있어서

스스로 가치가 늘어나는 측면이 있습니다.

 

 이들 건물들은 광장과 로비가 발달되어 있습니다. 단번에 찾아낼 수 있는 이러저러한 조형물이라든지, 서점이라든지 하다못해 극장 매표소앞 로비등 약속을 하고, 누군가를 기다릴 수 있는 공간을 잘 갖춰놓았다는 것이죠.

 

다시 요약하면, 공간을 이렇게 활용해야 하겠더군요.

1. 누군가를 만나기 위해 기다릴 수 있는 공간

2. 누군가와 만나서 식사를 해결 할 수 있는 공간.

3. 누군가와 만나서 커뮤니케이션을 하고 놀이를 할 수 있는 공간.

4. '일정한 가격대'나 '일정한 품질'의 제품을 살 수 있는 여러 분리된 섹터들..

-가령 이 부분은 할인점과 백화점은 동선이 분리되어야 한다는 이야기겠지요.

5.  빠른시간동안 각 공간을 오갈 수 있는 다수의 통로들.

6.  동선이 고객들과 분리 독립된 사무공간.

-이 부분이 중요한 이유는 유동인구가 증가하면, 건물의 접근성이 증가하게 되고  건물의 가치가 증대되면 임대수익의 증대를 꾀할 수 있게 되기 때문입니다.

 

이 기준에서 보면 롯데월드는 참으로 대단한 건물이죠.. 구획별로 광장이 있고

여러 레벨의 음식점과 쇼핑몰이 다른 방식으로 존재합니다.

이런 기준으로 생각을 확장해 보면 인터넷도 이 모델을 적용해 볼 수 있겠습니다.

즉 인터넷사업=부동산개발+미디어가 되겠군요.

 

가끔 부동산을 재개발, 재모델링 해서 가치를 증대시키는 일을 해보고 싶다는 생각을 해보곤 합니다. 그래서 종종 좋은 자리에, 이상한 일을 하는 건물이 눈에 띄면 저 자리에 뭘 하면 잘 되겠다.. 하는 혼자만의 타이쿤을 해보곤 합니다.

 

1년동안 줄창 주식 이야기만 하다가 부동산 얘기 한다고 매장당하는건 아닌지

모르겠습니다 ^^

이 이야기를 약간 다른 측면에서 보면 자산가치에 비해 낮게 거래되는 회사를 주주로써 참여해서 재조명하고 리모델링 해서 기업가치를 높여서 같이 이익을 얻는 투자기법에 대한 두뇌운동으로 생각해도 되겠습니다.

 

프라임 산업개발 같은 회사정도의 부동산/기업 개발 역량이라면 주주로 참여하고 싶군요.

 

모름지기 투자자라면 투자 자산종목을 가리지 않고 안목을 키워야 한다고

생각하는 캬오 써보았습니다