다시보는 서흥캅셀

얼마전 서흥캅셀의 감가상각비에 대해 글을 쓴 적이 있습니다.

그 때의 결론은 추가로 기계장치를 구입하지 않는다면 감가상각비의

감소로 주당순이익이 증가할 것이므로 사면 손해는 안볼 것이라는

것이었습니다.

그런데 이건규 님께서 서흥캅셀의 앞으로의 계획은 공장이전을 하면서

 대규모의 시설투자가 병행될 것이라는 언급을 하셨더군요.

때마침 2004년 11월 11일 서흥캅셀의 공정공시가 충북 오송지구에 공장부지를

107억에 마련해서 이전할 예정이라고  나왔습니다 

저는 계속되는 시설투자는 감가상각비의 증가이므로  악재라보고 주당

 4,940원에 매입했던  주식을 며칠만에   5,250원에 매도하였습니다.

(원래 단기거래는 잘 안하지만 감이 안좋아 매도한 것입니다. 그래도

이익은 보았으니  보리스님에게 감사드립니다)

팔고나서 공시를 자세히 보니 공장건축자금을 전액 자기자금으로 충당한다는

것이었습니다.  이런 생각이 들었습니다. 장기적으로는 감가상각비는

늘겠지만 단기적으로는 매각에 따른 장부가와의 괴리로   특별이익이 날 것이

아닌가라는 생각말입니다. 그래서 아마도 공시후 6-7% 정도 상승했던 것

같습니다.

만약 서흥캅셀이 공장을 직접 개발한다면 어떻게 될까요?

제가 건축전문가는 아니지만 대략 산출해봤습니다.

송내공장면적은 약 7,100평입니다. 공시지가로는 162억, 장부가로는 166억

정도됩니다.

아파트로 용적률 약 200%정도로 개발한다면 32평형 443세대 정도 분양가능.

300%라면 환상입니다.

총건축비는 142,00평 * 230만원(평당건축비) =  327억원

32평형 443세대를 평당분양가 800만원으로 분양하면 세대당 25,600만원

이므로

총분양수입은 1,134억이 됩니다.

건축비 327억원을 차감하면 분양수익은 무려 807억원입니다.

분양수익의 30%정도를 경비로 보더라도 565억원의 수익이 생깁니다.

건물 잔존가 130억원과 토지장부가 166억원을 차감하면 약 269억원의

특별 이익.

제가 건축업자라면 500억원이내로 토지를 서흥캅셀에서 매수한다면

수익은 충분할 것으로 보여집니다.

서흥캅셀이 직접 공사를 수행하지 않더라도 500억원에 토지와 건물을

매각해서 송내에서 오송으로 이전한다면 2009년에는 약 204억원의

특별이익이 발생할 것이라는 겁니다.

주당 300원의 배당금을 받으면서 한 4-5년 기다리면 주당  

약 204억/ 5,602,740주 = 3,641원의 특별이익과  1,500원의

배당수익을 합한 5,141원의 주당수익이 예상됩니다.

아뭏든 공장을 이전하더라도 자기자금으로 늘려가는 것이고,

기계를 새공장에 맞게 왕창 사더라도 특별이익 이내에서

될 것이라는 것은 확실하다는 생각이 됩니다.