주식이 부동산보다 나은 이유 세가지

[칼럼] 최준철 VIP투자자문 공동대표

주식시장이 좀처럼 기력을 되찾지 못하면서 사람들의 관심이 상대적으로 부동산쪽으로 옮겨져 있다. 하지만 주식은 결코 부동산에 비해 열등하지 않다. 세가지 이유가 있다.

1. 스스로 부가가치를 창출한다

100평짜리 부동산의 1%에 대해 권리를 보장한 증서가 있다면 그 증서는 단순한 종이가 아니라 부동산 1평에 해당한다. 마찬가지로 주식도 시장에서 거래되는 단순한 종이가 아니라 기업에 대한 소유권을 의미한다. 지분 1%를 가지고 있다면 그 기업의 자산, 수익에 대해 1%의 권리를 가지는 셈이다. 따라서 주식은 대상이 되는 그 기업 자체로 봐도 무방하다.

기업과 부동산의 결정적인 차이를 꼽으라면 부가가치의 창출 부분이다. 즉 기업은 스스로 부가가치를 창출하지만 부동산은 다른 부가가치를 창출하는 수단이 되거나 주거공간으로서 사용가치가 있을 뿐이다. 시간이 지남에 따라 기업은 수익을 창출해 이익을 유보하거나 배당 등의 형태로 이익을 돌려준다. 그러나 부동산은 누군가 그 공간에서 장사를 하거나 개발사업을 해야만 이익이 발생하며 결국 누군가 더 높은 가격을 불러줘서 팔기 전까지는 부가가치가 생성되지 않는다. 물론 임대를 놔서 임대수입을 올릴 수도 있지만 결국 부가가치의 원천은 임차인의 활동으로부터 비롯된다. 부동산을 소유하지 않은 기업이 거의 없는데 이는 부동산이 부가가치 창출의 수단이라는 반증이다.

투자자에게 부가가치의 원천에 투자해야 한다는 당위성을 설명하고 싶진 않다. 대신 기업 즉 주식에 투자하면 개발, 임대, 관리 등 부가가치를 올리는 활동들을 굳이 투자자가 하지 않아도 자동적으로 부가 늘어난다는 점을 지적하고 싶다. 주식을 취득하면 그 기업의 자산, 미래수익을 얻을 뿐 아니라 경영진을 비롯한 관리인까지도 추가 비용 없이 그대로 가질 수 있다. 기업은 그 안에 들어가서 거주할 수 없고 농작물을 심을 수도 없지만 사냥하는 매처럼 자기가 알아서 투자자에게 돈을 착착 벌어다 주는 생물체와 같다.

2. 현금화가 쉽다

일반적으로 똑같은 조건이라고 하더라도 아파트가 주택보다 비싸다. 물론 아파트가 보안이나 관리 면에서 유리한 것이 사실이나 이 가격 차이에는 유동성 프리미엄이 포함되어 있다. 즉 아파트가 주택보다도 찾는 사람이 많아 현금화의 가능성이 높다는 장점을 가진다는 뜻이다. 부동산 시장은 꼭 실수요자와 함께 시세차익을 노리는 투자자들로 구성되어 있는데 투자자에게는 가격이 올랐을 때 바로 처분하고 나올 수 있느냐 없느냐가 중요한 투자 판단 요소가 될 수 있다.

그런데 제 아무리 아파트라고 해도 현금화의 용이성 면에서 주식을 따라갈 수 없다. 주식시장은 매일 아침 9시면 어김없이 열려 주식을 사고 파는 사람들을 중개해준다. 사고 파는 사람이 굳이 얼굴을 맞대고 가격에 대해 실랑이를 할 필요도 없다. 투자자들이 주식을 너무 자주 사고 팔아서 문제지 마음 먹은 때에 사고 파는 것에는 아무 문제가 없다. 실제로 대차대조표의 자산 계정은 위에서 아래로 현금화가 쉬운 것부터 배치되어 있는데 상장주식은 현금, 단기금융상품(MMF 등) 다음에 위치한다. 토지, 건물 같은 부동산은 한참을 내려가야 찾을 수 있다.

그러나 정작 아파트가 토지에 비해 유동성 프리미엄을 받을지언정 주식이 아파트에 비해 유동성 프리미엄을 받는 것 같진 않다. 소위 주식에 물려서 빠져 나오지 못하는 투자자들을 볼 수 있는데 이는 주식이 현금화가 어려운 위험 자산이기 때문이 아니라 투자자가 원금 생각에 주식을 파는 결정을 못 하기 때문이다. 결국 가격이 문제지 투자자가 팔고자 한다면 못 팔 주식이란 없다.

3. 세금 부담이 가볍다

삼성전자 주식 1억원 어치를 샀는데 운 좋게도 6개월 뒤 두 배가 올라서 1억을 벌었다. 그런데 시세차익 1억 중에 5000만원을 세금으로 내라고 하면 이 사람은 다음부터 주식투자 하고 싶은 생각이 들까?

실제로 이런 일이 부동산 시장에서 벌어지고 있다. 2004년 1월 이후 양도분은 보유 기간이 1년 미만인 경우 양도소득세 세율이 50%다. 보유 기간이 늘면 세율이 낮춰지지만 만만치 않다. 보유기간이 1년 이상 2년 미만이래도 적용되는 세율이 40%이기 때문이다. 그러나 보유기간에 상관없이 1세대 3주택 이상에 속하면 부동산 투자로 번 돈의 60%를 세금으로 내야 한다.

이에 비하면 증권거래세는 거의 없다고 봐도 될 정도로 적은 수준이다. 상장주식과 등록주식 모두 매도할 때 거래금액의 0.3%만 세금으로 내면 된다. 주식투자의 시세차익에 대해서도 자본이득세를 물리는 미국 등 선진시장에 비한다면 거의 특혜에 가까울 정도의 세율이다. 이유는 단 한 가지다. 정부에서 주식투자를 활성화하는 차원에서 적극 지원에 나서고 있기 때문이다.

아마 주식시장에도 부동산 시장과 같은 투기 열풍이 분다면 자본이득세가 등장할지도 모른다. 하지만 문제는 지금이다. 역설적으로 정부에서 주식투자를 권장한다는 것은 주가가 너무 낮다는 반증이다. 정부에서 권장하는 시장에서 온갖 특혜를 받아가며 플레이 할 것인가 아니면 매매까지도 규제하려고 칼을 빼든 서슬 퍼런 시장에서 플레이 할 것인가? 불패의 신화를 고집하기엔 객관적 환경들이 차이가 있는 것이 사실이다.

최준철 wallstreet@viptooza.com