구입 시에 내야 하는 취득세 등록세는 매도 시 양도소득세 계산할 때, 취득가액에 합산되므로 위의 양도소득세보다는 좀 더 적게 낼 수 있지 않나요? 쩝. 그래도 위 가정대로 앞으로 부동산 정책이 바뀌지 않고, 30%만 상승한다면 1가구 3주택자가 취할 수 있는 3년간 수익률은 약 7%대 밖에 안 되겠네요. 정말 작군요.

어느 정도의 수익을 얻을려면 1가구 1주택자로 거주 요건을 채워서 양도세 비과세를 받아야 할 건데... 그런데도 왜 그렇게 사려고 하는지... 수요를 억누르니까 반발심리인감??? (로마인 생각)

부동산에서 패시브인컴을 만들어 준다면 이야기는 조금 다릅니다. 주식을 배당투자라는 잣대로 보는것과 같죠. ^^

부동산 투자는 번거롭고 일도 많겠지요.
줄도 서야 하고..^^

그런데 문제는 우리나라 부동산 정책이 시도 때도 없이 필요에 따라 바뀌니까
세월이 지나 정권이 바뀌거나 경제가 달라지면 정책도 달라진다고 굳게 믿고 있으니
좀체 통제가 안되나 봐요.

이번엔 잘 되려나..

-수익율 계산에서 전세를 얻어사는 기회비용을 감안해야 할 것 같습니다(1주택 보유자의 경우
아파트를 보유않을 경우 전세를 살아야 하므로) 은마아파트 34평형의 전세가는 2억 5천만원이므로 수익률 계산식은 1.16억/( 8억-2,5억)이 되어 21%의 수익률이 타당합니다.
- 주택거래 신고제는 일정기간 3%이상의 가격상승이 될 경우에 지정되는 것이므로,
적용이 항상 되는 것이 아님을 착각하지 마시기 바랍니다. 따라서 수익률은 2.4억/5.5억=43%가
될 경우에 주택보유자는 매도를 고려하게 되지요. 부자들은 다 그렇게 합니다.
-주식,주택,예금 등 포트폴리오를 적절하게 보유하는 것이 자산관리의 기본이 아닐까요?
검증되지 않은 수익률 계산은 올리지 않는 것이 나을 것이라 생각됩니다.

문제는 국가에서 세금이라는 족쇄로 투자자(?)들의 투자자금을 부동산에 묶어버렸다는 것입니다.
1가구 2주택이상 다주택자들이 그 집들을 돌아가며 자보기 위해 사들이지는 않았을 것입니다.
언젠가는 투자금을 회수할 수 있다는 가정하에 투자를 한 것입니다.
하지만 정부는 그 자금들이 드나들 물꼬를 틀어막아 버렸습니다.
고인물은 썩어들어가기 마련입니다.
정부에서는 뛰는 집값을 잡아보겠다고 세금을 왕창 때려버린 것 같은데, 이것이 조만간 부메랑으로 되어 정부의 뒷통수를 때릴 것입니다.
그 이유는 60년대 태어난 베이비붐 세대들의 주택수요 때문입니다.
이들 베이비붐 세대들은 지금 대략 30~40대의 한집안 어엿한 가장들입니다.
나이도 제법 있고, 아이들도 많이 컸기 때문에 이들은 자가주택을 절실히 필요로합니다.
바로 이 베이비붐 세대들의 주택에 대한 수요가 폭발하는 시점이 지금부터 향후 약 10년간 입니다.
왜냐하면 현재 베이비붐세대의 나이가 30대 후반 40대 초반으로, 어느정도 재산이 형성되가고 있고, 자녀들은 커가고 있으며, 부모님들은 연로하셔서 봉양을 해야하기 때문입니다.
하지만 이들 베이비붐 세대가 절실히 필요로 하는 주택은 현재 세금으로 꽁꽁묶인 투자자들이 가지고 있습니다.
주택의 수요는 해가다르게 늘어날 것이지만, 정부의 정책은 건설업체의 주택공급의지를 꺽어버리고 있습니다.
즉, 수요는 늘어나는데 공급이 없다는 것입니다.
40대 가장들의 주택마련에 사용되어야 할 자금이 공급부족으로 인해 주택시장에 풀리지를 못합니다.
그럼 이 자금은 어떤 효과를 내게 될까요.
혹시 주식시장으로?
아닙니다.
대한민국에서 가장 보수적인 연령층이 40대입니다.
이제 초중고생인 자녀들과 부모님 봉양등 이들의 어깨에는 많은 짐들이 지워져 있습니다.
그러므로 이들의 자금은 투자시장으로는 거의 나오지 않습니다.
그럼 이 자금들은 과연 어떤 형태로 사회에 존재하게 될까요.
그것은 바로 전세시장의 급상승으로 이어질 것입니다.
40대 가장들의 주택수요는 결코 허영을 위한것이 아닌 가족부양을 위한 필요에서 나온것입니다.
이들은 그러고 싶지 않더라도 넓고 좋은 환경으로 옮겨갈 수 밖에없는 일종의 의무를 지고 있습니다.
그러나, 그렇게 할 수 있는 주택공급은 세금으로 대표되는 족쇄로 묶여있습니다.
40대에게 내집마련은 가면갈수록 돈이 없어서라기 보다 매물을 구할 수 없어서 힘들어질 것입니다.
필요는 하지만 물건이 없어 구입을 할수가 없다. -> 그것은 바로 전세시장의 폭등을 의미하는 것입니다.
그렇게 되면 전세시장의 폭등으로만 끝날까요.
절대로 그렇지 않습니다.
전세시장의 폭등은 바로 매매가의 폭등으로 이어집니다.
세금으로 묶여있는데 어떻게 폭등을 하냐구요?
충분히 폭등할 수 있습니다.
시가 5억원짜리 아파트가 있다고 가정하겠습니다.
이 아파트의 전세가는 원래 2억원이었다고 하겠습니다.
그럼, 투자자가 이 아파트를 구입하기 위해서는 3억원의 자기자금이 필요합니다.
그리고 이 투자자는 3억원에 구입한 아파트로부터 세금등을 고려하여 연간 5%정도의 이득을 볼 수 있다고 가정하겠습니다.
그런데 위에서 설명한 이유로 전세시장이 폭등을 합니다.
이제 그 아파트의 전세가는 4억원에 육박해갑니다.
그럼 투자자의 입장에서 그 아파트는 자기자금 1억원만 있으면 구입이 가능해 집니다.
그것은 다시말해 기대할 수 있는 연간 투자수익이 5% 에서 15%로 급상승한다는 것을 의미합니다.
전세가의 폭등으로 인해 주택시장은 또다시 매력적인 시장으로 떠오릅니다.
그럼 이렇게 변해가는 시장에 가장먼저 뛰어드는 것은 40대의 실수요자들일까요, 아니면 부동산투자자들일까요.
맞습니다. 부동산투자자가 먼저 뛰어듭니다.
그럼 원래 5억원 하던 그 아파트는 기대수익률이 최소 7~8% 이하로 떨어질 때 까지 치솟아 오를 것입니다.
그것은 곧 5억원 하던 아파트가 10억원이 된다는 이야기입니다.
40대의 전세살던 가장들은 이제 그 아파트를 사려면 앞으로 5억원이라는 돈을 더 벌어야만 합니다.
ㅜ.ㅜ;
개발원가 공개등 건설업체의 주택공급 의지를 꺾는 정부의 정책, 세금등으로 족쇄를 채워 주택가격을 잡아보려는 정부의 근시안적 행정, 이런것들이 향후 10년간만 지속된다면, 이런 정책을 입안한 정부는 그 정책으로 오히려 뒤통수를 맞게될 것입니다.
정말 한심합니다.

백년지계의 생각이었습니다.

오홋~ 백년지계님.. 그런 면도 있죠. 동감합니다. 지금 정부의 주택정책은 어찌하면 강남을 비롯한 주거환경이 좋은 곳의 아파트 가격을 잡아볼까 하는데만 있지, 어찌하면 국민들이 더 좋은 환경에서 살 수 있을까를 고민하고 있는 것처럼은 보이지 않더라구요. 즉, 수요는 있는데, 정부는 공급 줄이지... 또 세금으로 수요를 억제하려고 하지... 좀 답답한 감이 없지 않아요.

개인적인 생각이지만, 오히려 정부가 강남 등 쪽에 공급을 늘리지 않는 한 주거환경이 좋은 곳은 쭈욱~ 오를 것이란 예감이 듭니다. 답답하죠. 뭐.

부동산 가격의 변동성 확대와 채권가격의 변동성 확대는 (=곧 risk의 증가)
주식의 배당에 대한 선호도를 높이게 될 것입니다.

과거에 무위험자산이었다고 생각되던 것이 위험하게 되고,
위험자산이었다고 생각되던 것이 안전하게 되는 과정에 있는 것이지요.

이렇듯 주식에 대한 선호도가 높아지고, 주식투자에 대한 기대수익률이 낮아진다면...
"PER의 혁명"이 일어나지 않을까 생각합니다.
기대수익률이 낮아짐으로 해서, PER가 한단계 업그레이드 될 것입니다.

다시 주식은 위험자산의 성격을 띠게 된다는 것이지요.^^;;

재미있는 이야기입니다. 부동산과 주식...
아직 채권은 일반일들이 직접 투자하기에는 너무 먼 자산인듯 합니다.

두 자산의 선호도 차이는 무엇보다도 사람들의 인식차이 때문인듯 보입니다.
부동산은 IMF 때 빼고는 거의 떨어진 적이 없고, 주식시장은 매번 등락을 거듭하는
곳으로 인식되며 주식은 여전히 위험자산으로 사람들이 구분하고 있습니다.
앞으로 시가배당율이 높은 회사들이 많이 나오고 주식시장이 안정적이면서 꾸준히
상승한다면 사람들의 인식이 바뀔듯 보입니다.

그리고 부동산의 주 투자 대상인 주택은 사람의 거주공간으로서의 역할을 하기 때문에
수요가 끊이지 않을 것이며 특수지역의 수요는 여전할 것으로 보입니다. 미국의 경우도
뉴욕 맨하튼과 센트럴파크 주변지역 주택은 고가이지만 수요가 여전하죠. 사람들의 생활
수준을 거주지역으로 인식하는 경향도 점점 강해지는듯 합니다.

게다가 부동산이 레버리지 효과가 크다는 것은 누구나 다 아는 사실입니다. 예를 들어
현재 천안에는 1억 1천만원 하는 아파트의 전세가 9천이라고 합니다. 취득세와 등록세와
기타비용을 다 들이더라도 전세 끼고 사면 3천만원이면 삽니다. 가격이 10%만 올라도 그
수익은 대단하죠. 그리고 인기있는 지역의 분양권... 가수요가 모이면서 프리미엄이 너무
심하지 않나 생각되기도 하나, 그리 큰돈을 투자하지 않고 당첨되서 프리미엄 수익만 챙기
더라도 수익율이 굉장합니다. 양도세를 다 내더라도 그게 어딥니까?
최근에 씨티파크가 그랬죠. 주식시장의 옵션거래랄까? 옵션은 risk가 크지만 씨티파크 분양권
같은 것은 당첨이 안되서 그렇지 당첨만 되면 risk는 거의 없다고 할 수 있으니...
세금이 영향을 줄수는 있어도 아직은 그리 큰 영향을 주지는 못할듯 보입니다.

하지만 1평에 2천만원씩 하는 아파트들은 고평가 아닌가 생각됩니다. 그런 아파트를 사느니
수도권에다가 주택을 짓겠습니다. -_-;;

50년간 너무 급격하게 발전했기에 앉아서 돈번 사람들이 너무 많았고, 그에 대한 소외감으로
꾸준히 자산을 늘려가기 보다는 아직은 '대박'의 꿈이 많은것 같습니다. 로또.. 세계최대거래
량을 자랑하는 옵션시장, 부동산시장의 분양권 전매 등...

하지만 이제 저성장 궤도에 올라섰고, 사람들이 그것을 인식하며 받아들이면 세월이 흘러
대박의 꿈을 꾸는 사람들이 줄어들지 않을까 기대해 봅니다.