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현장스케치 - 안양의 보물을 찾아서
03.04/14
김민국
현장스케치 - 안양의 보물을 찾아서
안양 연고지 기업의 부동산 현황을 눈으로 확인하고 기업가치에 미칠 영향을 분석해보았다. 보물이 숨겨진 땅 안양을 만나보자.
대학투자저널은 대구, 부산에 이어 이번에는 수도권에 위치한 안양을 방문했다. 이번 방문은 VIP펀드에 포함된 기업들 중 안양지역에 연고가 있는 기업들의 부동산을 직접 눈으로 확인하기 위함이었다. 대학투자저널이 찾은 곳은 안양에 위치한 디피아이 공장, 오뚜기 공장, 그리고 동일방직의 땅 등 세 군데였다.
경부고속철도가 가시화되면서 안양 바로 옆에 경부고속철도의 남서울역사(광명역사)가 들어설 예정이라고 한다. 행정수도 이전이 대선 전후로 부각되면서 안양주변의 땅값은 최근 2~3년 사이에 급상승했다. 물론 안양쪽 땅값이 올라간다고 해서 당장 회사들이 공장을 옮기면서 땅을 팔 가능성은 없다. 하지만 안양 쪽 땅값이 올라가고 교통의 요지로 쓰일수록 회사의 기회비용은 갈수록 커지게 된다. 또한, 공해 등을 우려한 주변 주민들의 공장이전 압력 또한 커지게 된다. 이 때문에 장기적으로 안양지역의 공장은 이전이 되고, 그 땅은 주거지나 상업용도 등 다른 용도로 활용될 가능성이 크다.
만약 안양지역에 연고가 있는 기업의 부동산 가치가 실제 시가보다 낮게 잡혀있다거나 개발이익이 대규모로 난다면 이 기업들을 '보물찾기형 기업'으로 재정의할 수 있을 것이다. 재무제표를 통해 찾아낸 투자아이디어를 현장방문을 통해 검증하는 것은 보물찾기형 기업을 발굴해내는 좋은 방법이다.
1) 디피아이
<디피아이 공장 전경>
첫 번째로 방문한 곳은 안양 만안구 박달동에 위치한 디피아이 공장. 디피아이 공장은 남서울역사가 들어서는 일직동, 소하동으로부터 불과 10~20분 정도 떨어진 곳에 위치하고 있다. 이 곳은 남서울역사 준공으로 역세권이 개발되면 가장 직접적인 수혜를 받을 것으로 예상된다. 현재 디피아이의 안양공장은 주공장으로서 자체 판매 제품뿐만 아니라 계열사 납품분을 만들고 있다. 디피아이 공장 주변은 아파트로 둘러싸여 있었다. 물론 거주지 주변에 화학약품인 페인트를 만드는 회사가 있다면 민원이 많이 제기되는 것은 불 보듯 뻔한 일이었다.
<디피아이 건물>
안양공장 부지는 토지 37000평, 건물 16000평 정도다. 최근 박달동 근처 땅값시세가 400~500만원 수준임을 감안할 때 땅값만 해도 2000억원에 육박하게 된다. 이에 비해 토지와 건물을 포함한 부동산의 장부가치는 1150억원 수준으로 현재 장부가는 실제보다 훨씬 낮게 잡혀있다. 디피아이의 순자산가치가 1960억원 수준인 것을 감안한다면 디피아이의 안양공장의 잠재적인 투자가치는 상당히 큰 편이다.
2) 오뚜기
<오뚜기 공장>
<오뚜기 공장 입구>
두 번째로 방문한 곳은 안양 동안구 인덕원 부근에 위치한 오뚜기 공장이었다. 오뚜기 공장이 위치한 인덕원 쪽은 서울 과천 정부종합청사와, 안양, 성남 분당구가 만나는 교통의 요충지였다. 오뚜기는 이미 2001년도에 8월에 충북 음성 대풍공단 내에 첨단 자동화공장을 완공했다. 대풍공장은 지난 96년 착공에 들어가 5년 만에 준공됐다. 완공 당시 회사관계자는 앞으로 이 공장에 생산시설을 2~3개 정도 추가해 오뚜기의 주력생산 시설로 만들 방침이라고 밝혔었다. 현재로서는 오뚜기 안양 평촌공장은 주요 생산 설비가 이전이 끝나면 물류거점으로 활용될 가능성이 크다. 하지만 추후 상황변화에 따라 오뚜기 공장부지는 얼마든지 개발될 수도 있고, 매각되어 유동화될 수도 있을 것이다.
3) 동일방직
<동일방직 공장터 입구>
<동일방직 공장터>
마지막으로 찾아간 곳은 동일방직의 옛 공장터였다. 동일방직의 옛 공장터가 위치한 곳은 8차선 대로변의 사거리로 얼핏 보기에도 참 좋은 위치를 차지하고 있었다. 동일방직은 이 곳에 전체 공장이 있었으나 공장을 이전하면서 주택조합에 부지를 팔고 지금은 제일 알짜땅 8천여평만 남은 상태이다. 원래 이 땅은 할인점인 까르푸에게 임대할 목적을 갖고 있었으나 미뤄지다가 작년 7월에 계약해지 됐다. 이 땅 중 3700평만 임대를 하고 40억원 정도 연 임대료를 예상할만큼 땅 위치가 좋았다.
<건너편에서 본 동일방직 공장터>
동일방직의 자산재평가 시기는 95년. 안양 땅의 장부가 153억은 8년 전에 잡힌 것으로 현재의 시세를 반영하지 못한 것이다. 주변시세대로 평당 시세를 800만원 수준으로 잡으면 땅값만 해도 640억원으로 현재 동일방직의 시가총액 540억원을 넘어서는 금액이다. 동일방직 땅은 대우 푸른마을 아파트를 배후에 둔 교차로 상가지역이니 직접 개발을 해도 많은 수익을 낼 수 있을 것으로 보였다.
눈으로 확인한 안양의 보물들
안양을 직접 찾아가기 전까지 과연 그 땅들이 얼마만한 가치가 있을지를 짐작하는 것은 쉬운 일이 아니었다. 부동산을 하나하나 직접 살펴보자 재무제표를 통해 본 것과는 매우 다르게 부동산의 가치가 현실감 있게 다가왔다. 보유 부동산 하나가 시가총액에 육박하거나 시가총액을 넘는다는 점은 역설적으로 해당 기업의 주가수준이 얼마나 저평가되었는지를 알려주는 좋은 신호였다. 물론 안양의 부동산들이 당장 기업에 엄청난 현금을 안겨줄 가능성은 크지 않다. 보물찾기형 기업을 발굴하는 것도 어렵지만, 보물이 시장에서 인정 받기까지 기다리는 것은 지루하고 투자자의 인내를 필요로 한다. 하지만 장기적으로 부동산이 해당 기업의 가치를 한 단계 업그레이드시키는 촉매의 역할을 충분히 수행할 수도 있다는 점에서 지속적으로 관심을 가질만하다.
사진 : 최준철 기자, 기사 : 김민국 기자
안양 연고지 기업의 부동산 현황을 눈으로 확인하고 기업가치에 미칠 영향을 분석해보았다. 보물이 숨겨진 땅 안양을 만나보자.
대학투자저널은 대구, 부산에 이어 이번에는 수도권에 위치한 안양을 방문했다. 이번 방문은 VIP펀드에 포함된 기업들 중 안양지역에 연고가 있는 기업들의 부동산을 직접 눈으로 확인하기 위함이었다. 대학투자저널이 찾은 곳은 안양에 위치한 디피아이 공장, 오뚜기 공장, 그리고 동일방직의 땅 등 세 군데였다.
경부고속철도가 가시화되면서 안양 바로 옆에 경부고속철도의 남서울역사(광명역사)가 들어설 예정이라고 한다. 행정수도 이전이 대선 전후로 부각되면서 안양주변의 땅값은 최근 2~3년 사이에 급상승했다. 물론 안양쪽 땅값이 올라간다고 해서 당장 회사들이 공장을 옮기면서 땅을 팔 가능성은 없다. 하지만 안양 쪽 땅값이 올라가고 교통의 요지로 쓰일수록 회사의 기회비용은 갈수록 커지게 된다. 또한, 공해 등을 우려한 주변 주민들의 공장이전 압력 또한 커지게 된다. 이 때문에 장기적으로 안양지역의 공장은 이전이 되고, 그 땅은 주거지나 상업용도 등 다른 용도로 활용될 가능성이 크다.
만약 안양지역에 연고가 있는 기업의 부동산 가치가 실제 시가보다 낮게 잡혀있다거나 개발이익이 대규모로 난다면 이 기업들을 '보물찾기형 기업'으로 재정의할 수 있을 것이다. 재무제표를 통해 찾아낸 투자아이디어를 현장방문을 통해 검증하는 것은 보물찾기형 기업을 발굴해내는 좋은 방법이다.
1) 디피아이
첫 번째로 방문한 곳은 안양 만안구 박달동에 위치한 디피아이 공장. 디피아이 공장은 남서울역사가 들어서는 일직동, 소하동으로부터 불과 10~20분 정도 떨어진 곳에 위치하고 있다. 이 곳은 남서울역사 준공으로 역세권이 개발되면 가장 직접적인 수혜를 받을 것으로 예상된다. 현재 디피아이의 안양공장은 주공장으로서 자체 판매 제품뿐만 아니라 계열사 납품분을 만들고 있다. 디피아이 공장 주변은 아파트로 둘러싸여 있었다. 물론 거주지 주변에 화학약품인 페인트를 만드는 회사가 있다면 민원이 많이 제기되는 것은 불 보듯 뻔한 일이었다.
안양공장 부지는 토지 37000평, 건물 16000평 정도다. 최근 박달동 근처 땅값시세가 400~500만원 수준임을 감안할 때 땅값만 해도 2000억원에 육박하게 된다. 이에 비해 토지와 건물을 포함한 부동산의 장부가치는 1150억원 수준으로 현재 장부가는 실제보다 훨씬 낮게 잡혀있다. 디피아이의 순자산가치가 1960억원 수준인 것을 감안한다면 디피아이의 안양공장의 잠재적인 투자가치는 상당히 큰 편이다.
2) 오뚜기
두 번째로 방문한 곳은 안양 동안구 인덕원 부근에 위치한 오뚜기 공장이었다. 오뚜기 공장이 위치한 인덕원 쪽은 서울 과천 정부종합청사와, 안양, 성남 분당구가 만나는 교통의 요충지였다. 오뚜기는 이미 2001년도에 8월에 충북 음성 대풍공단 내에 첨단 자동화공장을 완공했다. 대풍공장은 지난 96년 착공에 들어가 5년 만에 준공됐다. 완공 당시 회사관계자는 앞으로 이 공장에 생산시설을 2~3개 정도 추가해 오뚜기의 주력생산 시설로 만들 방침이라고 밝혔었다. 현재로서는 오뚜기 안양 평촌공장은 주요 생산 설비가 이전이 끝나면 물류거점으로 활용될 가능성이 크다. 하지만 추후 상황변화에 따라 오뚜기 공장부지는 얼마든지 개발될 수도 있고, 매각되어 유동화될 수도 있을 것이다.
3) 동일방직
마지막으로 찾아간 곳은 동일방직의 옛 공장터였다. 동일방직의 옛 공장터가 위치한 곳은 8차선 대로변의 사거리로 얼핏 보기에도 참 좋은 위치를 차지하고 있었다. 동일방직은 이 곳에 전체 공장이 있었으나 공장을 이전하면서 주택조합에 부지를 팔고 지금은 제일 알짜땅 8천여평만 남은 상태이다. 원래 이 땅은 할인점인 까르푸에게 임대할 목적을 갖고 있었으나 미뤄지다가 작년 7월에 계약해지 됐다. 이 땅 중 3700평만 임대를 하고 40억원 정도 연 임대료를 예상할만큼 땅 위치가 좋았다.
동일방직의 자산재평가 시기는 95년. 안양 땅의 장부가 153억은 8년 전에 잡힌 것으로 현재의 시세를 반영하지 못한 것이다. 주변시세대로 평당 시세를 800만원 수준으로 잡으면 땅값만 해도 640억원으로 현재 동일방직의 시가총액 540억원을 넘어서는 금액이다. 동일방직 땅은 대우 푸른마을 아파트를 배후에 둔 교차로 상가지역이니 직접 개발을 해도 많은 수익을 낼 수 있을 것으로 보였다.
눈으로 확인한 안양의 보물들
안양을 직접 찾아가기 전까지 과연 그 땅들이 얼마만한 가치가 있을지를 짐작하는 것은 쉬운 일이 아니었다. 부동산을 하나하나 직접 살펴보자 재무제표를 통해 본 것과는 매우 다르게 부동산의 가치가 현실감 있게 다가왔다. 보유 부동산 하나가 시가총액에 육박하거나 시가총액을 넘는다는 점은 역설적으로 해당 기업의 주가수준이 얼마나 저평가되었는지를 알려주는 좋은 신호였다. 물론 안양의 부동산들이 당장 기업에 엄청난 현금을 안겨줄 가능성은 크지 않다. 보물찾기형 기업을 발굴하는 것도 어렵지만, 보물이 시장에서 인정 받기까지 기다리는 것은 지루하고 투자자의 인내를 필요로 한다. 하지만 장기적으로 부동산이 해당 기업의 가치를 한 단계 업그레이드시키는 촉매의 역할을 충분히 수행할 수도 있다는 점에서 지속적으로 관심을 가질만하다.
사진 : 최준철 기자, 기사 : 김민국 기자
