2018년 8월 31일 포트폴리오




신규매수 : KODEX 200(ETF), 나스미디어, NOVO NORDISK(NYSE), KODEX 가치저변동(ETF), 참좋은여행, 오스템임플란트, 조흥, 민앤지
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전부매도 : DRB동일, 동일고무벨트
부분매도 : 태양, 아세아텍, 포스코켐텍

8월달에도 다양한 기업들이 매수된 것을 보니,
주가가 많이 떨어지기는 떨어졌던 것 같다는
생각이 듭니다. 월말이 되어 주가가 조금은
올라주기는 했지만, 8월달에도 만족감을
느끼는 분들 보다는 아쉬움을 느끼는 분들이
좀 더 많을듯 합니다.

특히 부동산 가격이 계속해서 오르는 반면
주가지수가 계속 답보상태에 있다보니,
주식이 적절한 투자대상인지에 대해서
많은 투자자들이 회의감을 느끼는 것 같기도
합니다.

그래서 이번달에는, 부동산에 대하여 최근에
나누었던 대화를 정리해보았습니다. 대화의
참가자는 20대후반-30대초반이며 별도로
녹취를 한 것은 아니기 때문에 누락되거나
덧붙인 내용이 있음을 미리 밝혀둡니다.


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"당연한 말이지만, 결국 사람들이 궁금해 하는 것은
부동산은 앞으로도 계속 오를까?, 또는 부동산을
(지금) 사는 것이 과연 타당할까에 대해 속시원한
답을 찾고자 하는 것이 아닐까? 여기에 대해
과연 보편적인 정답이 있을까?"

"부동산을 어떻게 정의할지도 문제다. 일단 상가나
토지보다는 주거를 목적으로 한 부동산에 집중해
봐야 논의를 할 수 있을 것 같다. 특히 서울지역의
새 아파트로 좁혀서 생각해보는게 좋을 듯하다."

"가계부채가 1,000조원 넘어갈때도 문제라고 했는데
이젠 1,500조원대다. 결국 지금까지 집값을 올린 것은
은행돈이라는 걸 의미한다. 그런데 인플레이션율은 \
2%대라고 한다면, 앞으로 부동산을
올릴 돈이 나올 데가 과연 있을지 의문이다."


"지방의 수요자들이 서울에 집을 사고자 하는 수요가
있을 수도 있다고 본다. 그리고 꼭 집을 사는 이유가
본인이 거주하기 위한 목적은 아닐 것이다. 서울에
집을 사서 전세를 준 후에, 직장과 가까운 곳에
전세를 얻는 경우도 가능할 것이다."


"그런 경우를 포함해서, 집을 가진다는 것은 주식으로
따지면 롱포지션(Long position, 앞으로 오를 것이라는
예상하에 자산을 매수하는 방향)을 갖는다는
말이고, 전세를 산다는 것은 숏포지션(Short position, 앞으로
떨어질 것이라는 예상하에 자산을 매도하는 방향)을 갖는다고
보면 될 것 같다."


"지금까지의 상황만 본다면 롱포지션(매매)를 선택한
사람들은 돈을 벌었고, 숏포지션(전세)를 선택한
사람들은 돈을 잃었다. 이런 상황이 하도 오랫동안
반복되다 보니 사람들이 이제는 기가 질린 것이 아닌가 싶다."


"가계부채가 1,000조원일 때도 위험하다고 했고, 1,500조원일
때도 위험하다고 했다. 앞으로 1,800조원, 2,000조원이 되어도
위험하다고 할 것이다. 가계부채의 숫자만 가지고 부동산의 고점과
저점을 가르는 것은 적절치 않을 수 있다."


"가계가 주거비용을 비용으로 간주한다면, 이자비용을 감당할
수만 있다면 부채의 크기자체가 문제는 아닐 수 있다. LTV와
DTI와 같은 규제들이 결국 그러한 문제를 막기 위함이라고 본다."


"부동산의 경우 사이클이 세대 단위로 늘어질 수도 있다.
예를 들어 40년동안 집값이 오르다가 -고평가 상태가
이어지다가 - 이후 10년동안 떨어진다와 같은 상황이
나올 수도 있다. 이런 경우라면 설령 고평가 상태라도
집을 산다는 것이 크게 문제가 아닐 수도 있다."


"다른 말이지만, 부동산을 살 때 주식을 살 때에 비해서
더 충분히 고민하고 결정한다고 볼 수 있을까?"


"그렇다고 본다. 적어도 부동산을 살 때는
매수하기 전에 모델하우스는 가보지 않나?"


"주식을 살 때 사람들의 판단이 성급한 이유를 찾자면,
일단 세금 문제가 없다. 그리고 팔기가 매우 쉽다.
매매수수료도 거의 없다. 만약 주식을 사기 위해서
부동산처럼 상당히 복잡한 절차를 거쳐야
한다면 (주식)투자자들이 말도 안 되는 선택을 하는
비율이 조금은 줄어들 수도 있지 않을까 싶다."


"부동산의 경우 가격이 떨어지더라도 내가 들어가
살면 된다는 인식이 있다. 특히 집주인이 직접
살고있는 경우라면 집값이 몇억쯤 떨어지더라도
집을 파는 경우는 거의 없을 것 같다."

"이렇게 '집값이 떨어지든 말든 그냥 살겠다'라고
생각하는 사람들 때문에, 부동산시장과
주식시장 사이에 차이가 나타난다고 생각한다."


"모두가 자기자본이라면 그렇겠지만, 실제로는 은행에
부채를 몇억씩 안고 있는 경우가 대부분이다.
원리금을 같이 상환하는 상황이라면 버티는게 말처럼
손쉬울까? 최근에 금리가 오르고 있다는 것도 큰 문제다."


"부동산은 레버리지를 쓰기 쉽다보니 모두가
레버리지를 쓰는게 당연하다고 생각하는데,
그동안은 부동산이 계속 올랐으니 문제가
없었을 뿐이지 레버리지를 쓰는 게
위험하지 않은 것은 아니다. 그동안의
부동산의 수익률이 엄청나게 좋아보였던
이유로는 레버리지의 효과가 상당하다고 본다."


"부동산에 대한 일반적인 인식은 종교적인
믿음과 비슷한 면이 있다. 결국 "언젠가는 오를 것'
이라는 믿음인데, 이 믿음이 어떤 계기로든
깨진다면 걷잡을 수가 없을 수 있다.
2008년 글로벌 금융위기가 이런 상황에
근거한 것이라고 본다."


"강남 부동산 가격이 당장 1~2억 정도 떨어진다고
해서 사람들이 매물을 쏟아낼 것 같지는 않다.
오히려 이 기회에 강남으로 들어가고자 하는
사람들이 몰려들 가능성이 높을 것 같다."


"부동산의 경우 시세변동과 관계없이 눌러사는
경우는 흔하다. 물론 집값이 떨어질 것이라고
생각하면서 집을 사는 사람은 없겠지만,,,
떨어지지는 않겠지라고 믿는다면 학군이나 교통
같은 다른 요소들이 더 중요한 사람들도
충분히 많다."


"지금이 아니면 서울에 사는 것은 불가능할 수 있다는
점도 염두에 둘 필요가 있다. 특히 사람들이 서로
거주하고 싶어하는 새 아파트의 경우 앞으로도
공급에 한계가 있다고 본다. 특히 아파트의 경우
편의성이나 안전 측면, 그리고 육아 측면에서
선호도가 크게 높다. 새 아파트로 한정한다면
주거목적의 수요는 상당하나 앞으로의 공급은
그를 따라가기 어렵다고 본다."


"그런 아파트들은 비싸서 애들을 찾아보기가 어려운 것
같다. 육아를 하는 신혼부부가 매수할 만한 집은 아닐 듯 하다."

"언제든 서울에서 살 수 있느냐의 문제가 되기도 한다.
언제가 되었든 간에,, (서울에) 집을 사놓지
않으면 평생 서울 입성이 불가능할 수 있다.
그런 면에서 지금은 서울에 집을 사야 할
적기일 수 있다. 다른 대도시들, 특히 동아시아권
대도시들에 비교해서 서울의 집값은 싼 편이다."


"소득 측면을 고려해야 한다. 다른나라의 대도시들과
1:1로 비교하는 것은 적절치 못할 수 있다."


"다른 나라들에 비해 서울의 집값이 저렴하다면,
외국 자본들이 들어올 가능성도 있을 수 있다."


"부동산에 대한 믿음을 깨는 것보다는,, 오히려
금융시장에서 잠재적인 트리거를 찾는게 빠를 수 있다.
예를 들어 금융시장에서 문제가 생기고 그게 제조업으로 이어져
부도나는 기업이 여기저기 생겨서 실직자가 넘쳐나게
된다면, 당연히 원리금 상환이 불가능한 가구들이
다수 생기면서 시장에 매물이 엄청나게 쌓이게
될 것이다. 오래 전의 얘기지만 1998년 IMF
외환위기 때가 그런 상황이 아닐까 싶다."

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말하면 말할수록 더욱 복잡해만 보입니다.

대체로 동의할 만한 점은 집의 주거목적으로의 속성과
투자목적으로의 속성이 시장에 복잡하게 얽혀
있다는 점인 것 같습니다. 특히 집값이 떨어지고
세금이나 이자를 부담하면서라도 살고
싶어하는 사람들이 많은 지역이나 집이라면
집값이 떨어지기는 쉽지 않을 것 같기는 합니다.

아니면 집값을 장기적으로 예측하려고 애쓰기보다는,,
그냥 매번 선택할 수 있는 최선의 방향을
찾는게 정답일 수도 있지 않을까,, 싶기도 합니다.

다음달에 뵙겠습니다. 감사합니다.^^






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나도 한마디 (댓글 2개)

  1. 연어1215
    연어1215 | 18.09/06 18:34
    ETF도 편입하셨네요. 많은 참조가 되었습니다.
    답글쓰기
    • kwon4711
      kwon4711 | 18.09/17 04:20
      연금저축계좌를 가장 효율적으로 사용하는 방법 중 하나가 아닌가 생각합니다.^^
  2. 연금고객
    연금고객 | 18.09/12 13:49
    좋은 글 감사드립니다^^
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