[즉시분석] 동원개발, 한국밸류 '지분축소'...왜 팔까?

한국투자밸류자산운용(이하 한국밸류)이 동원개발의 지분을 축소해 눈길을 끈다. 4일 오전 9시 44분 현재 동원개발은 전일 대비 0.3% 내린 5만2500원에 거래되고 있다.

증권업계에 따르면 전일 한국밸류는 동원개발의 지분을 5% 미만으로 줄였다고 공시했다. 지난 7월 31일 기준 지분율은 3.56%로 직전보고서(2015년 4월 30일)　대비 3.86%P(35만1344주) 낮아졌다.

앞서 지난해 2월 한국밸류는 동원개발의 지분을 6.3% 확보했다고 신규 보고한 이후 지난 2월까지 지분율을 13.96%로 꾸준히 확대했다. 다만 지난 4월부터 전일까지 3차례에 걸쳐 지분을 축소했다고 공시했다.

한국밸류의 지분확대 구간을 살펴보면 주가가 주당순자산(BPS)을 하회하는 수준에서 지분을 지속적으로 확대했다. 이후 지난 3월부터 주가가 BPS를 상회하면서 지분을 축소하기 시작했다. 동원개발은 지난해 3분기부터 연환산(최근 12개월 합산) 실적 기준 자기자본이익률(ROE)이 18% 수준을 유지하고 있는 회사로, 한국밸류는 동원개발의 주가가 BPS와 같은 수준(PBR 1배)을 넘으면 적정한 수준이라고 판단한 것으로 보인다.



이런 가운데 동원개발의 수익성은 점차 개선되고 있다. 자체공사 비중이 높아지면서 매출총이익률이 상승하고 있다. 자체공사는 분양사업으로 자체공사는 시공사가 직접 토지를 매입하고 사업을 진행하는 사업이다.

수주공사(도급공사)에 비해 수익성이 높은 편이다. 실제, 동원개발과 같은 자체공사 위주로 아파트를 건설하는 서한의 경우, 지난 1분기 기준 자체공사의 매출총이익률은 20%로 건축의 3.2%, 토목의 9.4%보다 높다.

동원개발의 자체공사 비중은 지난 2008년 기준 7.8%에서 지난해 84.5%로 꾸준히 확대됐다. 같은 기간 매출총이익률은 11.3%에서 25.9%로 높아졌다. 지난 1분기는 분양공사 비중이 81.1%, 매출총이익률은 22.6%를 기록했다.



자체공사를 진행한 이후 완성된 주택에 대해 미분양이 발생할 경우 재고자산의 완성주택 항목으로 인식한다. 미분양이 늘어나면서 재고자산이 확대될 경우, 할인 분양에 따라 수익성이 악화되기도 한다. 때문에 자체공사 비중이 높은 건설사는 분양 실적에 대한 점검이 필요하다.

최근 동원개발의 최근 2년간 재고자산회전일수는 260~500일을 유지하고 있다. 아파트 건설기간이 2년 반에서 3년 정도임을 감안하면 건설 물량 대부분을 완공 전에 분양하고 있는 것으로 해석된다.



지난 1분기 실적을 반영한 동원개발의 연환산(최근 12개월 합산) 실적 기준 주가수익배수(PER)는 7.6배, 주가순자산배수(PBR)는 1.41배다. 자기자본이익률(ROE)은 18.4%를 기록 중이다.

한편, 동원개발은 부산·울산·경남 지역을 중심으로 아파트를 건설하는 회사다. 보유한 아파트 브랜드는 ‘동원로얄듀크’다. 지난해 기준 시공능력평가액 6729억원으로 부산지역기준 3위, 전국기준 41위를 기록 중이다.